Пути снижения стоимости строительной продукции в Приморском крае

АННОТАЦИЯ

В ходе исследования выполнен анализ структуры стоимости строительной продукции и разработаны мероприятия по снижению стоимости строительства.

ABSTRACT

In the course of the study, the structure of the cost of construction products was analyzed and measures to reduce construction costs were developed.

На первичном рынке недвижимости покупается и продается вновь созданная (построенная) жилая и нежилая недвижимость. Продавцы - инвесторы, покупатели – юридические и физические лица. Рыночная стоимость этой недвижимости с использованием затратного подхода может быть определена по формуле:

V_рын. = С_см-с + Р_инв.,                                           ( 1 )

 где V_рын – рыночная стоимость,

       С_см-с – сметная стоимость строительства объекта (затраты инвестора),

       Р_инв. – прибыль инвестора

Сметная стоимость строительства объекта ( С_см-с)  складывается из сметной стоимости строительно-монтажных работ (СМР), сметной стоимости оборудования  (Собор.) и прочих затрат (С пр.). Прочие затраты включают в себя затраты на проектно-изыскательские работы, авторский надзор затраты на осуществление функции заказчика, другие работы. В стоимость оборудования включаются затраты на  его приобретение, доставку, складирование и монтаж. Сметная стоимость СМР определится по формуле:

СМР = ЗП + ЗМ + ЭМ + НР + СП,                                  ( 2 )

 где ЗП – заработная плата рабочих – строителей;

       ЗМ – затраты на материалы, конструкции, детали и изделия;

       ЭМ – затраты на эксплуатацию машин и механизмов;

       НР – накладные расходы;

       СП – сметная прибыль.

Заработная плата рабочих (ЗП), затраты на материалы конструкции, детали и изделия (ЗМ) и затраты на эксплуатацию машин и механизмов (ЭМ) составляют прямые затраты (ПЗ).

В дальнейшем в исследованиях необходимые расчеты выполнялась применительно к вновь создаваемой жилой недвижимости, которая представляла собой сблокированный четырехквартирный дом с мансардой, возводимый

в пригороде г. Владивостока. Конструктивные особенности жилой недвижимости следующие: фундаменты – плита утепленная, стены - пенобетонные блоки с последующей штукатурской вермикулитом, крыша- деревянная, утепленная, кровля – черепица битумная полосная, оконные блоки – из ПВХ, дверные блоки – деревянные, полы - линолеумные, отделка –подготовка под отделку.

Исследования выполнялись в следующей последовательности:

1. Анализ структуры затрат.
2. Построение линий тренда изменений стоимости материальных ресурсов (материалов, конструкций, изделий), затрат на эксплуатацию машин, и стоимости заработной платы рабочих.
3. Определение удельных весов местных строительных материалов, конструкций и изделий в стоимости прямых затрат, СМР и сметной стоимости строительства объекта.
4. Разработка мероприятий по снижению стоимости местных материалов, конструкций и изделий.
5. Прогнозы снижений сметной стоимости строительства объекта и его рыночной стоимости на первичном рынке недвижимости.

1. Анализ структуры затрат

В таблице 1 приведена структура сметной стоимости строительства объекта составленная на основании сводного сметного расчета.

Таблица 1

Структура сметной стоимости строительства объекта (по сводной смете)

В структуре общестроительных работ затраты на материальные ресурсы  составляют (66,44 %), заработная плата (8,49%), затраты на эксплуатацию машин и механизмов (5,65%).

2. Построение линий трендов

На основании анализа изменений среднемесячных размеров по годам заработной платы работающих в строительной отрасли Приморского края, а также динамики изменений рыночных цен на строительные материалы, конструкций и  изделий, рыночной арендной платы эксплуатации машин были построены линии трендов. Линии трендов были построены для заработной платы, основных марок кранов, землеройной техники и других машин, а также основной группы материалов, конструкций, деталей и изделий.  В таблице 2 приведены  некоторые значения линий трендов.

Таблица 2

Линии трендов

Как видно из таблицы 3 коэффициент детерминации достаточно высок практически для всех линий трендов и составляет более 0,9, что позволяет в дальнейшем прогнозировать изменение рыночных стоимость всех ресурсов: трудовых, материальных, затрат на эксплуатацию машин и механизмов.

3. Определение удельных весов местных строительных материалов, конструкций и изделий в стоимости прямых затрат, СМР и сметной стоимости строительства объекта.

Поскольку материальные ресурсы составляют больший удельный вес в стоимости СМР, уместнее рассмотреть вопрос снижения их стоимостей в первую очередь. При строительстве малоэтажных жилых домов применяются как местные материалы изделия, производимые на территории Приморского края, так и привозные отечественные и зарубежные. Стоимость привозных материалов в основном зависит от спроса и предложения на рынке. Регулирование спроса и предложения является отдельной темой и в данном исследовании она не рассматривалась. 

Остановимся подробнее на проблемах снижения стоимости местных материалов и изделий. При возведении дома, который послужил моделью, использовались следующие местные материалы и изделия: цемент, песок, щебень, стеновые материалы (пеноблоки).

В таблицах 3,4 приведены расчёты удельных весов местных материалов, изделий в стоимости прямых затрат, СМР, стоимости строительной продукции, рыночной стоимости жилой недвижимости на первичном рынке.

Таблица 3 

Нормы расхода местных материалов на 1 м² общей площади

Таблица 4 

Удельный вес местных и изделий материалов

В таблице 5 приведено сравнение стоимостей местных материалов, изделий, производимых в Приморском крае и в других субъектах Федерации России. Стоимость щебня, производимого в Приморском крае превышает стоимость его, производимого в других регионах  страны на 18 – 28 %; песка – на 15 – 47 %; цемента – 31 – 36 %; пеноблоков – 3 – 22 %.

Таблица 5 

Процент превышения цен

В таблице 6 приведены значения коэффициентов, показывающих степень влияния фактора снижения стоимости местных материалов, изделий на стоимость СМР, стоимость строительной продукции (сметная стоимость объекта, рассчитанная по сводной смете), рыночную стоимость недвижимости. Например, коэффициент 0,04 показывает, что каждый процент снижения стоимости цемента приводит к снижению рыночной стоимости недвижимости на 0,04 %.

Таблица 6

Значения коэффициентов снижений стоимости

4. Разработка мероприятий по снижению стоимости местных материалов, конструкций и изделий.

При разработке мероприятий по снижению стоимости местных строительных материалов и изделий может быть применен метод экспертных оценок. Эти мероприятия могут быть осуществлены администрацией Приморского края.

Мероприятия по снижению стоимости песка и щебня

Снижение цен на песок и щебень можно добиться за счет снижения транспортных издержек, так как транспортные расходы занимают значительную долю в цене  названных материалов. Снижение транспортных издержек можно получить путем проведения следующих мероприятий:

- улучшение дорожной инфраструктуры;

- снижение тарифов на местное топливо;

- подписание ежегодного тарифного соглашения администрацией Приморского края с легальными добытчиками данных материалов;

- выдача преференций, льгот, оказание поддержки легальным добытчикам песка и щебня;

- легализация нелегальных добытчиков.

Улучшение качества дорог позволит снизить затраты, связанные с техническим обслуживанием автомобильного парка. Износ деталей различных агрегатов машин уменьшиться, что приведет к снижению данных затрат; уменьшиться и расход топлива, что является немаловажным при эксплуатации автомобильного парка.

По разным источникам известно, что на территории Приморского края нелегальной добычей песка и щебня занимаются до 90% карьеров. Легализация нелегальных добытчиков позволит регулировать цены, повысить качество добываемых песка и щебня.

Мероприятия по снижению стоимости цемента

Рынок цемента является монополистическим, так как 65% рынка находиться под контролем Спасского цементного завода. Единственным конкурентом на данном рынке может стать импортный цемент из Южной Кореи и Китая. Конкуренция на данном рынке приведет к снижению цен. Снижение цен на цемент можно добиться проведением следующих мероприятий:

- увеличение количества продавцов цемента путем привлечения производителей из других регионов страны;

- снижение таможенного налога на ввоз цемента из других стран ;

- контроль за ценами монополиста.

Степень загруженности мощностей производителей стеновых блоков составляет от 40 до 50%. Увеличение степени загрузки до 80 % позволит как показывают расчеты, снизить годовые затраты до 15 %, а, следовательно и снизить цены на рынке стеновых материалов.

В таблице 7 приведены значения в %  снижения стоимости местных строительных материалов, изделий в зависимости от применяемых мероприятий. Значения получены экспертным путем.

Так снижение стоимости местных строительных материалов, изделий в среднем на 20 % приведет к снижению стоимости строительной продукции малоэтажных жилых домов на 6 % (0,3*20), рыночной стоимости – на 4,% (20*0,24).

Таблица 7

Процент снижения местных материалов по мероприятиям

5. Прогнозы снижений сметной стоимости строительства объекта и его рыночной стоимости на первичном рынке недвижимости.

Прогноз снижения стоимости строительной продукции, рыночной стоимости с учетом перечисленных выше мероприятий может быть осуществлен в следующей последовательности.

1. Прогнозируем стоимость местных материалов, изделий на рынке Приморского края, используя прогнозные линии трендов по каждой группе;
2. Определяем коэффициенты снижения стоимости строительной продукции, рыночной стоимости недвижимости на каждый процент снижения стоимости материалов, изделий;
3. Разрабатываем мероприятия по снижению стоимости местных материалов, изделий методом экспертных оценок с использованием данных, приведенных в п. 5 настоящей статьи.
4. Рассчитываем прогнозные величины стоимости строительной продукции и рыночной стоимости недвижимости на первичных рынках.

Выводы

Выполненные исследования позволяют сделать следующие выводы:

1. Анализ структуры затрат показывает, что наибольший удельный вес составляют затраты на материальные ресурсы (материалы, конструкции, детали и изделия), следовательно, прежде всего необходимо сократить расходы на них путем снижения их стоимости.
2. Местные строительные материалы и изделия должны быть объектами пристального внимания властей Приморского края, которые занимаются регулированием рынка подрядных услуг.
3. Приведенная выше методика позволяет:

а) прогнозировать изменение рыночной стоимости материалов, конструкций, деталей и изделий, продаваемых на рынках Приморского края;

б) прогнозировать изменение стоимости строительной продукции, рыночной стоимости недвижимости на первичном рынке

4. Методика может быть полезна властям Приморского края, которые занимаются регулированием рынка подрядных услуг, составлением программ развития строительного комплекса, строительному бизнесу при планировании и контролю себестоимости строительной продукции, любому участнику строительного рынка (подрядных услуг, проектных услуг, рынка строительных материалов, конструкций, изделий), инвестору, заказчику, подрядчику, проектировщику, поставщику материальных ресурсов.

5. Методика может быть использована при разработке мероприятий по снижению стоимости строительной продукции, рыночной стоимости на первичном рынке недвижимости не только для малоэтажных жилых зданий, но и для многоэтажных жилых зданий, для любой недвижимости гражданского назначения.