Внесение многоквартирного дома в реестр субъекта РФ как основание для начала управления многоквартирным домом

АННОТАЦИЯ

В данной статье рассматривается основание для начала управления управляющей организацией многоквартирным домом — внесение многоквартирного дома в реестр лицензий субъекта Российской Федерации. Также описывается наличие пробелов в законодательстве в данном вопросе и возможные пути их устранения.

ABSTRACT

The article deals with the basis for the beginning of administrating the apartment house by the managing authority – inserting the apartment house into the registry of licenses of the RF constituent entity. Also, gaps in the legislation in this matter and possible ways of their elimination are described.

С 01 мая 2015 года деятельность по управлению многоквартирными домами, осуществляемая управляющими организациями, подлежит обязательному лицензированию.

Основной целью введения лицензирования по управлению многоквартирными домами, безусловно, является повышение качества услуг в сфере осуществления деятельности по обслуживанию жилого фонда, оказываемых управляющими организациями (лицензиатами) — профессиональными участниками рынка в сфере управления многоквартирными домами.

До введения в действие Федерального закона от 21 июля 2014 г. № 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее — ФЗ № 255) нередко встречались случаи недобросовестного поведения управляющих организаций, выражающегося в продолжении осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами после реализации собственниками помещений многоквартирных домов своего права на смену управляющей организации путем проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. При этом отсутствовали меры, позволяющие органам государственного жилищного надзора контролировать происходящую смену управляющих организаций, осуществляющих управление многоквартирным домом.

Решение данного пробела в законодательстве было предусмотрено в дополненной главе 19 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) «Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами».

Так, статья 195 ЖК РФ предусматривает, что сведения о многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, содержится в реестре лицензий субъекта Российской Федерации.

Внесение изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в случае изменения перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления многоквартирным домом осуществляется органом государственного жилищного надзора.

В целях конкретизации условий и последовательности внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25.12.2015 № 938/пр утвержден «Порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ» (далее — Порядок).

В соответствии с п. 2 Порядка изменения в реестр вносятся органом государственного жилищного надзора субъекта Российской Федерации на основании представленного лицензиатом (уполномоченным представителем лицензиата) заявления о внесении изменений в реестр, содержащего следующие сведения:

а) адрес многоквартирного дома;

б) основания заключения и (или) расторжения договора управления многоквартирным домом;

в) копию договора управления многоквартирным домом;

г) данные о лицензиате (наименование, идентификационный номер налогоплательщика, номер лицензии на право осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

Также к заявлению о внесении изменений в реестр прилагаются следующие документы:

а) копия протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией и заключении договора управления с лицензиатом либо об изменении способа управления многоквартирным домом или расторжении договора управления с лицензиатом в случае проведения такого собрания;

б) копия протокола конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, в соответствии с которым лицензиат определен победителем конкурса, в случае проведения указанного конкурса;

в) копия договора управления, заключенного лицензиатом с собственниками помещений в многоквартирном доме, а в случае выбора лицензиата управляющей организацией по результатам проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом — копия договора управления, подписанного заявителем;

г) копия акта приема-передачи технической документации и иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, лицу, принявшему на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, в случае если лицензиат подает заявление об исключении многоквартирного дома из реестра;

д) документ, подтверждающий полномочия представителя лицензиата (в случае если от имени лицензиата обращается его уполномоченный представитель), оформленный в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации;

е) опись представляемых документов с указанием наименования и реквизитов каждого документа и количества листов, подписанная лицензиатом (уполномоченным представителем лицензиата).

Орган государственного жилищного надзора по результатам рассмотрения заявления и документов принимает одно из следующих решений:

а) о внесении изменений в реестр;

б) об отказе во внесении изменений в реестр и возврате заявления;

в) о приостановлении рассмотрения заявления.

Таким образом, с введением изменений, предусмотренных ФЗ № 255, начало осуществления управляющей организацией-лицензиатом деятельности по управлению многоквартирным домом возможно лишь в случае внесения данного многоквартирного дома в реестр лицензий субъекта РФ органом государственного жилищного надзора субъекта РФ.

Данные изменения в законодательстве призваны исключить ситуации «двойного» управления многоквартирными домами и уменьшить негативные последствия такого управления для собственников помещений многоквартирного дома, выражающиеся  в выставлении «двойных» счетов на оплату жилищно-коммунальных услуг, поскольку предоставляют органам государственного жилищного надзора субъектов РФ полномочия на определение конкретной даты начала управления многоквартирным домом вновь избранной управляющей организацией — дата внесения в реестр лицензий субъекта РФ.

Однако существование указанного порядка внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ выявило на практике проблемы его применения.

Так, в соответствии с Порядком основанием для включения многоквартирного дома в реестр лицензий субъекта Российской Федерации является  представленный протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией либо протокол конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, в соответствии с которым лицензиат определен победителем конкурса.

Перечень указанных оснований является исчерпывающим.

В орган государственного жилищного надзора поступают заявления о включении многоквартирного дома в реестр лицензий на основании протокола, принятого участниками долевого строительства, и договоры управления, также заключенные с участниками долевого строительства.

В соответствии с Порядком в данном случае у органа государственного жилищного надзора отсутствуют основания для принятия решения о включении такого многоквартирного дома в реестр лицензий субъекта РФ.

Тем не менее в соответствии с существующей судебной практикой «с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника» [3].

Указанная судебная практика подчеркивает необходимость внесения дополнительных оснований для принятия решения о включении многоквартирного дома в реестр лицензий субъекта РФ, поскольку протоколы, принятые участниками долевого строительства, а также договоры управления, заключенные с участниками долевого строительства, также являются законными основаниями для начала осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом.

Видится целесообразным дополнить пункт 3 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, утвержденного приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 г. № 938/пр подпунктом, согласно которому к заявлению о внесении изменений в реестр прилагаются копия протокола, принятого участниками долевого строительства, и копия договора управления, заключенного с участниками долевого строительства.

Еще одним документом, который не включен Порядком в перечень прилагаемых к заявлению лицензиата о включении многоквартирного дома в реестр лицензий субъекта РФ документов, является договор, заключенный в порядке ч. 14 статьи 161 ЖК РФ, между застройщиком МКД и управляющей организацией.

Безусловно, указанный договор также является одним из законных оснований для начала осуществления деятельности по управлению МКД.

Однако и в данном случае у ГЖИ в соответствии с Порядком не имеется оснований для принятия решения о включении МКД в реестр лицензий субъекта РФ.

В связи с этим считаем необходимым дополнить пункт 3 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, утвержденного приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 г. № 938/пр подпунктом, согласно которому к заявлению о внесении изменений в реестр прилагается копия договора, заключенного в порядке ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, между застройщиком многоквартирного дома и управляющей организацией.

Исходя из изложенного, можно сделать вывод, что исчерпывающий перечень оснований для внесения многоквартирного дома в реестр лицензий субъекта РФ не охватывает в полной мере тех отношений, которые складываются на практике между управляющими организациями-лицензиатами, осуществляющими деятельность по управлению МКД, и собственниками помещений МКД.

В связи с этим внесение указанных изменений в законодательство необходимо для эффективной реализации органом государственного жилищного надзора своих полномочий по внесению изменений в реестр лицензий субъекта РФ, а также беспрепятственного начала осуществления деятельности по управлению МКД управляющими организациями-лицензиатами деятельности по управлению МКД.