СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ПРАВОВЫХ ПОЛОЖЕНИЙ О РЫНКЕ ПРАВ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ ВО ВЬЕТНАМЕ

АННОТАЦИЯ

Экономическая политика и законы в целом, а также земельное законодательство в частности, включая содержание рынка прав землепользования, в последнее время создали достаточно эффективный правовой коридор для функционирования рынка. Однако практика показывает, что все еще существует множество ограничений, которые требуют дальнейшего изучения и устранения. В статье анализируется текущее состояние политики и законов на рынке прав землепользования во Вьетнаме, а также даются некоторые рекомендации по их совершенствованию для содействия развитию рынка в ближайшем будущем.

ABSTRACT

Economic policies and laws in general, as well as land legislation in particular, including the content of the land use rights market, have recently created a fairly effective legal corridor for the functioning of the market. However, practice shows that there are still many limitations that require further study and elimination. The article analyzes the current state of policy and laws on the land use rights market inVietnam, and gives some recommendations for their improvement to promote the development of the market in the near future.

Ключевые слова: землепользование, выделения земель, рынок, право землепользования, Закона «О земле», Вьетнам.

Keywords: land use, land allocation, market, land use rights, Land Law, Vietnam.

Рынок прав землепользования является одним из рынков, играющих важную роль и занимающих важное положение в экономике, он напрямую связан с рынком недвижимости, финансовым и денежным рынком и т.д. Одной из проблемных тем в последнее время является содействие активному развитию рынка прав землепользования и мобилизация капитала для социально-экономического развития, создание условий для прозрачного и эффективного участия земли в рынке недвижимости. Однако функционирование рынка прав землепользования демонстрирует множество ограничений и недостатков в нормах земельного права, которые являются барьерами для рынка, например: положения об условиях выделения земель и лимитах выделения земель, особенно сельскохозяйственных земель; политика в отношении взноса капитала посредством прав землепользования; политики по содействию связям в землепользовании и т.д., поэтому в ближайшее время необходимо усовершенствовать политику и законы на рынке прав землепользования, чтобы обеспечить синхронное, устойчивое и эффективное развитие рынка.

Исследования показывают, что для развития рынка прав землепользования необходимо рассмотреть и изучить с целью совершенствования следующие правовые нормы:

Во-первых, правила предоставления земель и лимиты предоставления земель, особенно сельскохозяйственных угодий. Статьи 129 и 130 Закона “О земле» 2013 года предусматривают, что предельная сумма для получения права пользования сельскохозяйственными землями домохозяйств и отдельных лиц не должна превышать 10-кратный предельный размер для предоставления сельскохозяйственных земель домохозяйствам и отдельным лицам. Предел отвода земель для выращивания однолетних культур, аквакультуры и солеварни для каждого домохозяйства или отдельного лица не должен превышать трех (03) гектаров для каждого типа земель; Предельный размер земельного участка под многолетние культуры для каждого домохозяйства или отдельного лица составляет не более десяти (10) гектаров для коммун, районов и городов на равнинах; не более тридцати (30) гектаров для коммун, районов и городов в центральных и горных районах. Правительство специально регулирует лимит на получение права пользования сельскохозяйственными землями домохозяйств и отдельных лиц в соответствии с конкретными условиями каждого региона и каждого периода. Данное положение Закона “О земле» 2013 года является необоснованным и затрудняет содействие развитию рынка прав землепользования, в том числе реализацию сделок по передаче прав землепользования в целях аккумулирования и концентрации земель в крупных производственных зонах, соответствующих современным тенденциям производства. Это ограничило развитие рынка прав землепользования, поскольку землепользователи не могут участвовать в рынке прав землепользования из-за ограниченной площади земель в соответствии с законом. Фактически, для освоения больших земельных площадей, пригодных для масштабного производства, многие землепользователи отреагировали на эту политику разделением на мелкие домохозяйства или «обходом закона» с помощью договоров аренды земли, превышающих лимит выделенной земли и т.д.

Что касается срока пользования землей, то по сравнению с Законом “О земле» 2003 года Закон “О земле» 2013 года увеличил срок, на который государство может выделить сельскохозяйственные земли физическим лицам и домохозяйствам в пользование, до 50 лет;  По истечении срока землепользователю государство продолжает предоставлять земельный участок, если он/она имеет потребность в дальнейшем использовании земли, соблюдает земельное законодательство в процессе использования и использование земли соответствует утвержденному плану землепользования; Срок аренды земель сельскохозяйственного назначения для домохозяйств и физических лиц составляет не более 50 лет (2). Однако данное регулирование демонстрирует недостатки, когда землепользователи с ограниченными сроками землепользования не будут чувствовать себя в безопасности, поскольку им придется вкладывать большие средства в землю в процессе производства, кроме того, процедуры по истечении срока землепользования для возможности передачи земли четко не регламентированы законом.

Во-вторых, политика передачи прав пользования сельскохозяйственными землями

(1) Передача сельскохозяйственных земель между домохозяйствами: Согласно положениям Закона “О земле» 2013 года, землепользователи имеют право осуществлять права по передаче прав землепользования с момента получения свидетельства на право землепользования. Домохозяйствам и отдельным лицам, не участвующим напрямую в сельскохозяйственном производстве, не разрешается получать в дар или передавать права пользования землей для выращивания риса.

(2) Предприятия, получающие передачу права пользования сельскохозяйственными землями от домохозяйств и физических лиц: Хозяйственным организациям, домохозяйствам и физическим лицам разрешается получать передачу права пользования землей путем получения передачи права пользования землей, за исключением случаев, указанных в статье 191 Закона “О земле» 2013 года. Хозяйственным организациям не разрешается принимать от домохозяйств и граждан право пользования земельными участками для возделывания риса, защитных лесных угодий и земель лесного фонда специального назначения, за исключением случаев изменения целевого назначения земель в соответствии с проектом землеустройства и планом землепользования, утвержденными уполномоченными государственными органами.

Данное положение также препятствует развитию рынка прав землепользования, поскольку ограничивает круг субъектов, получающих права пользования сельскохозяйственными землями. Непредоставление экономическим организациям возможности получать в собственность рисовые поля, защитные лесные угодья и леса специального назначения создало барьеры, не привлекая предприятия и хороших фермеров к участию в рынке прав землепользования для инвестирования в производство риса и лесовозобновление.

Некоторые рекомендации

Во-первых, в ближайшее время необходимо отменить нормативные акты об условиях и лимитах выделения земель, особенно сельскохозяйственных угодий, чтобы стимулировать развитие рынка прав землепользования и побудить землепользователей осуществлять крупномасштабное современное производство и уверенно инвестировать в землю.

Увеличить срок аренды коммунальных земель общего пользования с 5 до 20 лет и взимать плату каждые 5 лет в соответствии с пунктом 5 статьи 126 Закона “О земле» 2013 года, чтобы граждане и хозяйствующие организации могли чувствовать себя в безопасности при аренде земли для инвестирования и ведения крупномасштабного бизнеса. Создать механизм для земель, сдаваемых в аренду на срок 5 лет и более, при котором лица и организации, арендующие землю, могут закладывать стоимость аренды для получения займа капитала для сельскохозяйственного производства. Создание правовой базы для гарантий по кредитам на основе земельных активов. Увеличить срок аренды земли на 5% с 5 до 20 лет и взимать деньги каждые 5 лет, чтобы граждане и организации могли уверенно инвестировать и вести масштабный бизнес в соответствии с пунктом 5 статьи 126 Закона “О земле» 2013 года.

Во-вторых, следует урегулировать вопрос о том, что лицам, не являющимся сельскохозяйственными домохозяйствами или не проживающим в той же местности, разрешено получать в собственность рисовые поля и защитные лесные угодья в соответствии со статьей 191 Закона “О земле» 2013 года; Отменить положение, согласно которому право на передачу рисовых земель могут получить только домохозяйства и лица, непосредственно занимающиеся сельскохозяйственным производством; Кроме того, субъектами, имеющими право на передачу земель сельскохозяйственного назначения, являются отечественные хозяйственные организации, которым разрешено получать в собственность земли рисосеяния и земли защитного лесного фонда, обеспечивающие соблюдение экологических норм. Целью является создание условий для тех, кто еще не занимается сельским хозяйством, но имеет необходимость в передаче права землепользования или получении земли в дар для сельскохозяйственного производства.

В-третьих, четко указать в Законе “О земле» 2013 года два случая: внесения капитала с передачей прав землепользования и внесения капитала без передачи прав землепользования. Четко указать взнос капитала с правами землепользования или взнос капитала со стоимостью прав землепользования, договор о взносе капитала является договором о сотрудничестве в сфере производства и бизнеса или договором о взносе капитала для того, чтобы стать владельцем предприятия. Разработать принципы внесения капитала с использованием прав землепользования, условия внесения капитала, стоимость внесения капитала (в зависимости от цены земли, в зависимости от развития бизнеса) и прозрачный механизм бухгалтерского учета. Разработать механизмы стимулирования предприятий, инвестирующих в сельское хозяйство и сельские районы, в форме получения капиталовложений в виде земли от людей, проживающих в неблагополучных районах. Существуют политики, поощряющие внесение капитала с использованием прав землепользования, такие как особая политика поддержки для бедных, людей с небольшими земельными участками и этнических меньшинств при внесении капитала с использованием прав землепользования (на развитие сельского хозяйства, профессиональную подготовку, создание рабочих мест, развитие бизнеса), нотариальные сборы, оценка земли в соответствии со статьей 73 Закона “О земле» 2013 года и статьей 16 Указа № 43/2014/ND-CP от 15 мая 2014 года, в котором подробно указывается реализация ряда статей Закона “О земле» 2013 года.

В-четвертых, разработать механизм создания и осуществления деятельности земельного банка для стимулирования развития рынка прав землепользования. Такой банк будет проводить операции по аренде земли у домохозяйств, частных лиц, земель бывших государственных сельскохозяйственных и лесных хозяйств или неэффективно используемых местных земель, создавая земельный фонд для сдачи в аренду другим домохозяйствам и предприятиям. Создать фонд земель сельскохозяйственного назначения, детализировав пункт г) пункта 3 статьи 62 Закона «О земле» 2013 года об условиях изъятия государством земель в соответствии со статьей 58 Закона «О земле» 2013 года.

В-пятых, развивать сотрудничество и ассоциацию для увеличения масштабов и эффективности производства. Развитие кооперативной экономики и объединение фермерского производства не является прямым решением проблемы накопления земель, но благодаря кооперативной экономике можно расширить масштабы производства, повысить экономическую эффективность и улучшить участие мелких производителей в рынке. Связать производство по всей цепочке создания стоимости также очень сложно. Поэтому, помимо стимулирования накопления земель, необходима поддержка развития кооперативной экономики. Участие субъектов в цепочке создания стоимости поможет лучше защитить интересы мелких производителей при выходе на рынок.

В-шестых, разработать земельное законодательство для развития рынка прав землепользования со следующим содержанием: 1) создать государственную организацию, предоставляющую платные услуги по подготовке полной информации об оцифрованных сельскохозяйственных землях; 2) создание площадки для торговли правами землепользования; 3) разработать финансовую политику, способствующую покупке и аренде земли. В то же время должны быть приняты положения о финансовой поддержке со стороны центрального правительства для проведения межевания и создания кадастровых карт в качестве основы для сделок по правам землепользования.

Список литературы:

1. Документы 5-й конференции Центрального Комитета партии 13-го созыва, Национальное политическое издательство «Правда», Ханой, 2022.
2. Закона Вьетнама «О земле» 2013 года. URL: https://vovworld.vn/ru-RU/комментарии/закон-о-земле-с-поправками-для-развития-ресурсов-1264669.vov (дата обращения 24.04.2025)