Гражданско-правовой режим недвижимого имущества и судебная практика

АННОТАЦИЯ

На основе анализа доктрины и судебной практики автор определяет плюралистическую природу недвижимого имущества, выделяет его отличительные признаки и делает ряд критических замечаний относительно практики квалификации вспомогательных объектов в качестве недвижимого имущества.

ABSTRACT

The author defines the pluralistic nature of the real estate, allocates its main signs on the basis of the analysis of the doctrine and court practice and does a number of critical remarks concerning practice of qualification of auxiliary objects as real estate.

В Гражданском кодексе РФ (далее – ГК РФ) закреплены положения о плюралистической природе недвижимого имущества (ст. 130, 132, 133.1 ГК РФ), под которым понимаются следующие объекты:

1. Естественные (природные) объекты – земельные участки и участки недр.

2. Искусственные объекты, прочно связанные с земельным участком, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба назначению данных объектов. К ним относятся здания и части зданий (квартиры и комнаты в жилых домах, помещения в нежилых зданиях), а также сооружения, объекты незавершенного строительства. Вещные права на объекты незавершенного строительства возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты. Следовательно, до момента регистрации спорное имущество (объект незавершенного строительства) не может выступать самостоятельным объектом гражданского права. Указанная позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 08.02.2011 № 13534/10 [8].

К искусственным объектам недвижимости также относятся предприятия и единые недвижимые комплексы. В соответствии с ныне действующим Законом о государственном кадастре недвижимости от 24.07.2007 № 221-ФЗ [13] сведения о единых недвижимых комплексах в кадастр не вносятся. Возникает серьезное противоречие между нормами ГК РФ и специального Закона № 221-ФЗ, не позволяющее проводить учет и регистрацию единых недвижимых комплексов. В то же время законодатель требует обеспечить регистрацию прав на возводимые комплексы, что невозможно без учета их в кадастре и вынуждает специалистов регистрировать такие комплексы, как сооружения.

Правовую неопределенность призваны устранить изменения в Законе № 218-ФЗ, вступающие в силу с 1 января 2017 года. В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРН) будут вноситься сведения о едином недвижимом комплексе, включая предприятия, в следующих случаях: 1) для новых объектов – при завершении их строительства, если проектная документация предусматривает их эксплуатацию в качестве единого комплекса; 2) для уже учтенных и зарегистрированных объектов – при подаче заявления об объединении нескольких учтенных объектов недвижимости в единый комплекс, если они имеют единое назначение и неразрывно связаны физически или технологически либо расположены на одном земельном участке. Зарегистрировать право собственности на предприятие как имущественный комплекс можно будет только после учета и государственной регистрации прав на каждый объект, который входит в его состав.

3. К недвижимому имуществу относятся иные объекты, представляющие особую ценность для гражданского оборота (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и т. д.).

Для стабильности гражданского оборота законодатель устанавливает особый правовой режим недвижимого имущества, включая требования к государственному учету и государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество. Однако факт регистрации объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик, не всегда свидетельствует о том, что это действительно недвижимое имущество и/или что оно законно принадлежит конкретному лицу. Соответственно, это не должно быть препятствием для предъявления иска о признании права на объект отсутствующим [2].

При наличии спора о признании какого-либо объекта в качестве недвижимого, независимо от отсутствия/наличия в ЕГРП записи о праве собственности на такой объект, суду следует установить наличие у него совокупности следующих признаков, характеризующих такой объект как недвижимое имущество, а именно:

1) прочная физическая и функциональная связь объекта с земельным участком и трудность его перемещения. Одной лишь прочной связи с земельным участком и наличие на объект технического паспорта недостаточно, чтобы признавать объект недвижимостью. Поэтому в одном из дел суд не признал недвижимым объектом внутриплощадочный хозяйственный питьевой водопровод [12]. В то же время кабельные линии, расположенные на земельном участке и проходящие по территории здания истца [3], равно как и линии электропередач со всеми устройствами, включая трансформаторные подстанции и опоры, признавались судами недвижимым имуществом [11]. Подобная квалификация линейно-кабельных объектов в качестве недвижимого имущества основывается на положениях специального законодательства – п. 1 ст. 8 Федерального закона от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи» и п. 3 Постановления Правительства РФ от 11.02.2005 № 68. Существует и иная судебная практика, в соответствии с которой воздушные и подземные линии электропередач не были квалифицированы как недвижимое имущество, права на которое подлежат государственной регистрации [10].

При этом крайне непоследовательной и противоречивой представляется позиция Минэкономразвития России, изложенная в письме от 25.12.2015 г. № ОГ-Д23-16137 [4]. Как указал уполномоченный орган, объекты электросетевого хозяйства, являющиеся линейными объектами, сооружениями, введенными в эксплуатацию как объекты капитального строительства в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, «с большой степенью вероятности относятся к недвижимости. Объекты электросетевого хозяйства, не вводимые в эксплуатацию в указанном порядке, скорее всего, не являются недвижимостью». Следовательно, определение правового режима объектов электросетевого хозяйства Минэкономразвития России поставлено в зависимость от усмотрения судом в том или ином созданном объекте характеристик капитального объекта. Очевидно, что подобное усмотрение губительно сказывается на правовой определенности понятия «недвижимое имущество» и не способствует формированию единого подхода в судебной практике по спорам о недвижимости. Представляется верным рассматривать подобные объекты как вспомогательные, то есть являющиеся составной частью земельного участка.

2) полностью сооружен фундамент или завершены аналогичные работы. Одного лишь заложения в землю или положения на землю фундамента недостаточно, чтобы сделать вывод о том, что соединенное с ним сооружение является недвижимостью. Как указывают суды, даже самый массивный фундамент глубокого заложения не делает сооружение недвижимостью, если его «надфундаментная» часть или отсутствует, или является движимым имуществом. Чтобы считаться недвижимостью, все сооружение целиком, а не только его опорная часть, должно обладать характеристиками, свидетельствующими о его прочной связи с землей и трудности перемещения объекта вследствие его большой массы, обусловленной применением при его создании прочных и вследствие этого тяжелых материалов (камень, кирпич, железобетон, оцилиндрованное бревно, деревянный брус, монолитный металлический брус большого сечения), а не вследствие хрупкости объекта, обусловленной применением при его создании материалов, не обладающих необходимой прочностью [5].

3) получена вся необходимая разрешительная документация,соблюдены градостроительные нормы и правила, а, соответственно, созданный объект не имеет признаков самовольной постройки. Как следует из ст. ст. 51, 55 Градостроительного кодекса РФ при возведении объекта капитального строительства необходимо получить разрешение органа местного самоуправления на строительство и последующий ввод объекта в эксплуатацию. Разрешение на строительство не обязательно при реконструкции некапитальных объектов (киосков, навесов и т.д.).

4) самостоятельное функциональное назначение. Это означает, что объект функционально создан именно как недвижимость. Отсюда следует, что заборы и иные ограждения, в том числе стационарного типа, имеющие заглубленный фундамент, не относятся к объектам недвижимости и выполняют вспомогательную функцию по разграничению земельных участков, ограничению к ним несанкционированного доступа третьих лиц и не могут использоваться самостоятельно, поскольку являются составной частью земельного участка, на котором они расположены [9]. Аналогично вопрос решается с гидротехническими сооружениями и мелиоративными системами [7], скважинами, выгребными ямами, пандусами, не имеющими самостоятельного назначения и призванными обслуживать главную недвижимую вещь – земельный участок.

Замощение земельного участка бетоном, асфальтом, щебнем, не отвечающее признакам сооружения, также не может быть признано недвижимой вещью, поскольку у такого объекта отсутствуют самостоятельное функциональное назначение и самостоятельные полезные свойства (п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 [6]). Целью такого покрытия (замощения) является обеспечение чистоты, ровной и твердой поверхности. Например, в одном из прецедентных дел Верховный Суд РФ указал, что наличие акта и выписки из ЕГРП о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (благоустроенную площадку) со степенью готовности объекта 1,18 %, исходя из конструктивных элементов (щебень, асфальтовое покрытие) и ввиду отсутствия неразрывной связи с землей не дает оснований считать спорный объект самостоятельной недвижимой вещью, а позволяет признать его замощением земельного участка, которое является его частью [1]. Данный вывод является крайне важным и заставляет задуматься о судьбе ранее зарегистрированных в качестве объектов недвижимости площадок с асфальтовым или бетонным покрытием. Особенно о тех из них, которые зарегистрированы за лицами, не являющимися собственниками земельного участка. Как известно, Росреестр нередко проводил государственную регистрацию прав на такие объекты без выяснения их правовой природы.

Таким образом, в настоящее время можно наблюдать формирование концепции единого правового режима земельного участка и расположенных на нем вспомогательных объектов. Подобный подход к пониманию недвижимого имущества соответствует историческому пути развития категории недвижимого имущества (superficies solo cedit или quod solo inaedificatur solo cedit, то есть «то, что выстроено на поверхности, разделяет юридическую судьбу почвы»), избранному законодателем принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, а также опыту гражданско-правового регулирования недвижимости в развитых европейских правопорядках.