ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

АННОТАЦИЯ

В статье анализируются гражданско-правовые механизмы приобретения права собственности на земельные участки как объекты недвижимости, обращая внимание на практическое значение этих процедур для участников оборота. Исследуется разграничение первоначальных (формирование участка, самовольная постройка, бесхозяйное имущество, давность) и производных оснований (сделки, наследование, приватизация, реорганизация) с учетом современных доктринальных подходов и судебной практики. Подчеркивается обязательность государственной регистрации, а также необходимость более тесного согласования норм ГК РФ и ЗК РФ для устойчивого и предсказуемого регулирования земельного оборота.

ABSTRACT

The article analyzes the civil-law mechanisms for acquiring ownership of land plots as real estate objects, drawing attention to the practical significance of these procedures for participants in the turnover. The distinction between initial (formation of a plot, unauthorized construction, ownerless property, prescription) and derivative grounds (transactions, inheritance, privatization, reorganization) is examined, taking into account modern doctrinal approaches and judicial practice. The mandatory nature of state registration is emphasized, as well as the need for closer coordination of the norms of the Civil Code of the Russian Federation and the Land Code of the Russian Federation for sustainable and predictable regulation of land turnover.

Ключевые слова: право собственности, земельный участок, недвижимое имущество, первоначальные и производные основания, гражданско‑правовое регулирование, государственная регистрация прав.

Keywords: property rights, land plot, real estate, initial and derivative grounds, civil law regulation, state registration of rights.

Право собственности на земельные участки занимает одно из центральных мест в системе имущественных отношений, поскольку именно земля выступает базовым ресурсом, вовлекаемым в гражданский оборот. Земельный участок в российском праве отнесен к числу объектов недвижимости и, как вещь, имеет особые юридически значимые характеристики, отличающие его от иного имущества. В п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что к недвижимым вещам относятся, в том числе, земельные участки и иные объекты, прочно связанные с землей таким образом, что их перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно. Тем самым законодатель подчеркивает необходимость специального режима распоряжения такими объектами и обязательность государственной регистрации прав на них [1].

Законодатель дает специальное определение земельного участка в ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации дополняет данную характеристику, предлагая в ст. 6 ЗК РФ легальное определение земельного участка как части земной поверхности с установленными и удостоверенными в предусмотренном законом порядке границами. Для гражданского права это определение имеет принципиальное значение, поскольку индивидуализация участка через описание границ и постановку на кадастровый учет позволяет рассматривать его как индивидуально‑определенную вещь и, следовательно, как объект гражданских прав в смысле ст. 128 ГК РФ. Связь гражданско‑правового и земельно‑правового регулирования проявляется и в том, что правовой режим участка во многом зависит от его категории земель и вида разрешенного использования, что непосредственно отражается на условиях и допустимости совершения с ним сделок [2].

С учетом названных особенностей земельный участок в гражданском праве может быть охарактеризован как индивидуально‑определенный объект недвижимости, который включается в имущественный оборот, выступая предметом договоров и иных юридически значимых действий, а также объектом права собственности и иных вещных прав. Правовой статус участка формируется в результате комплексного применения общих норм ГК РФ и специальных положений земельного законодательства, что предопределяет многослойность механизма возникновения права собственности на него.

В научной литературе традиционно противопоставляются первоначальные и производные основания приобретения права собственности, однако выработать единый, бесспорный критерий их разграничения до сих пор не удалось. На сложность проблемы влияют как многообразие юридических фактов, лежащих в основе возникновения права собственности, так и специфика участия земельных участков в гражданском обороте. Наиболее распространенным подходом считается ориентир на наличие или отсутствие правопреемства: право может возникать у нового собственника независимо от прав предшественника либо, напротив, переходить от одного субъекта к другому в порядке правопреемства [7, c. 99].

Право собственности на имущество может возникать у лица впервые, без связи с правами прежнего собственника, что в гражданском праве описывается как первоначальное основание приобретения. Такие ситуации характерны и для земельных участков, рассматриваемых как объекты недвижимости.

К числу ключевых первоначальных способов относится создание нового объекта недвижимости [6, c. 68]. Земельный участок в этом случае формируется путем раздела, объединения или перераспределения земель, а право собственности возникает не в результате перехода от предыдущего владельца, а вследствие появления нового объекта в обороте. Решение о возникновении права связывается с моментом кадастровой индивидуализации и государственной регистрации, без чего участок не может участвовать в гражданско‑правовых сделках.

Отдельного внимания заслуживает проблема самовольной постройки, возведённой на земельном участке. Суд может признать право собственности на такую постройку за лицом, обладающим правом на земельный участок и соблюдавшим градостроительные и строительные требования, что иллюстрирует тесную юридическую связь между правом на землю и судьбой объекта недвижимости, созданного на ней [9, c. 197].

Особую группу составляют случаи, связанные с бесхозяйными участками. Земля, по которой отсутствуют сведения о собственнике либо он не установлен, учитывается как бесхозяйная; впоследствии право собственности закрепляется за публичным субъектом, что также характеризуется как первоначальное возникновение права, тогда как последующее отчуждение такого участка уже относится к производным способам.

Существенное значение имеет и институт приобретательной давности. Лицо, которое в течение длительного срока добросовестно, открыто и непрерывно владеет земельным участком как своим, получает возможность требовать признания за ним права собственности, а устойчивое фактическое владение в сочетании с регистрацией трансформируется в полноценное право собственности и обеспечивает включение участка в гражданский оборот [3, c. 220].

Перечисленные первоначальные основания показывают, что право собственности на земельный участок может возникать как результат формирования нового объекта, особого режима бесхозяйных земель, длительного владения либо признания прав на самовольную постройку. При этом формально обязательным элементом остается официальная фиксация права, придающая ему публичную достоверность и служащая гарантией устойчивости имущественных отношений.

Гражданское законодательство выделяет случаи, когда право собственности возникает в результате перехода уже существующего права от одного лица к другому; такие ситуации квалифицируются как производные основания приобретения и предполагают наличие правопреемства. Применительно к земельным участкам они обусловлены их статусом недвижимого имущества и необходимостью государственной регистрации перехода права.

Наиболее распространенным основанием приобретения права собственности на земельные участки выступают гражданско‑правовые сделки [4, c. 7]. К ним относятся договоры купли‑продажи, дарения, мены, ренты и иные соглашения, направленные на отчуждение имущества. Для таких сделок законодатель устанавливает особые требования к форме и порядку оформления: договор отчуждения земельного участка заключается в письменной форме, а переход права собственности подлежит обязательной государственной регистрации, без которой покупатель или иной приобретатель не считается собственником в юридическом смысле. Аналогичные подходы применяются и к договорам дарения недвижимости.

Наряду с сделками значимое место среди производных оснований занимает наследование [8, c. 255]. Земельный участок входит в состав наследственного имущества и может переходить к наследникам как по закону, так и по завещанию; при этом право собственности связывается с моментом открытия наследства, но его полноценная реализация требует регистрации перехода права.

Важным производным способом является приватизация земель, находящихся в публичной собственности. В результате приватизации происходит смена субъекта права собственности: участок, ранее принадлежащий государству или муниципальному образованию, переходит в частную собственность граждан или организаций, при этом сохраняются требования к форме сделок и регистрации [5, c. 715].

Отдельную группу составляют случаи реорганизации юридических лиц. При слиянии, разделении, присоединении или преобразовании имущество, включая земельные участки, переходит к правопреемникам в порядке универсального правопреемства, в связи с чем возникновение у них права собственности рассматривается как производное от прав реорганизуемой организации.

Во всех названных ситуациях производный характер приобретения права собственности на земельные участки проявляется через закрепление уже существующего права за новым субъектом на основе правопреемства. Обязательным элементом механизма остается государственная регистрация перехода права, обеспечивающая публичную достоверность сведений о собственнике и устойчивость имущественного оборота земли.

Приобретение права собственности на земельные участки представляет собой многоуровневый процесс, обусловленный их статусом недвижимого имущества и спецификой участия в гражданском обороте. Анализ показывает, что разграничение первоначальных и производных оснований остается дискуссионным вопросом, однако наиболее обоснованным критерием выступает наличие или отсутствие правопреемства.

Реализация как первоначальных (создание нового объекта, приобретательная давность, бесхозяйное имущество), так и производных способов (сделки, наследование, приватизация, реорганизация) возможна только при соблюдении условий индивидуализации участка и обязательной государственной регистрации права. Эффективность правового регулирования оборота земельных участков во многом зависит от согласованного применения гражданского и земельного законодательства.

Список литературы:

1. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ: офиц. текст (ред. от 08.08.2024, с изм. от 31.10.2024 г.). // КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ (дата обращения 11.01.2026)
2. «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 20.03.2025) // КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ (дата обращения 11.01.2026)
3. Груздев В.В. Система способов приобретения права собственности. // Вестник Томского государственного университета. – 2021. - №473. – С. 218-223.
4. Корнилова Н.В. Об основаниях приобретения права собственности. // Право и государство: теория и практика. – 2017. - №11(155). – С. 6-8.
5. Кочкарова М.О. Основания и способы приобретения права собственности. // Форум молодых ученых. – 2019. - №5(33). – С. 713-716.
6. Огнева Н.И. Приобретение права собственности на вновь изготовленную или созданную вещь по договорам подряда и субподряда. / Огнев В.Н. // Юридическая наука. – 2017. - №2. – С. 67-69.
7. Себельдина Д.В. Способы и основания приобретения права собственности. // Юридическая наука. – 2016. – №6. – С. 97-101.
8. Шангина А.П. Приобретение права собственности по договору. // Международный журнал гуманитарных и естественных наук. – 2020. - №12-1 (51). – С. 254-257.
9. Чернова Н.А. Земельный участок как вид недвижимого имущества. / Пасикова Т.А. // Инновационная наука. – 2015. - №11/2015. – С. 195-198.