НА ОСНОВЕ ТЕОРИИ СТЕЙКХОЛДЕРОВ：ПУТИ РЕШЕНИЯ ПРОБЛЕМНЫХ ЗДАНИЙ, СВЯЗАННЫХ С НЕЗАКОННЫМ ПРЕОБРАЗОВАНИЕМ КОММЕРЧЕСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ В ЖИЛЫЕ

АННОТАЦИЯ

На основе теории стейкхолдеров проводится исследование случая проблемных зданий, связанных с незаконным преобразованием коммерческих помещений в жилые, в одном из районов провинции Гуандун. Проанализированы состав и интересы трех ключевых стейкхолдеров: государственных органов, застройщиков и покупателей жилья, а также построена система показателей для оценки их интересов. С помощью анкетирования было определено ранжирование приоритетов в интересах всех сторон. Было выявлено наличие основных конфликтов и общих точек между сторонами в трех измерениях. На этой основе были обоснованы целенаправленные пути координированного решения: правительство должно делать акцент на защите своей репутации и социальной стабильности, застройщики обязаны разрешать кризис доверия и нести ответственность, а покупатели жилья–защищать свои права законными способами.

ABSTRACT

Based on stakeholder theory, this paper investigates the case of problematic real estate projects involving unauthorized commercial-to-residential conversions in a district of Guangdong Province. It analyzes the composition and interests of the three core stakeholders–government departments, developers, and homebuyers–and constructs an evaluation index system for their interests. Through a questionnaire survey, the priority ranking of each party's interests was determined. The main conflicts and common ground among the parties across the three dimensions were identified. Based on this, targeted collaborative solution paths were justified and proposed: the government should focus on maintaining credibility and social stability, developers must resolve the trust crisis and assume responsibility, and homebuyers should protect their rights rationally in accordance with the law. Finally, considering the national policy context of "ensuring building delivery" and inventory reduction, the feasibility and policy basis for resolving existing problems and expanding channels for affordable rental housing through policy tools such as supplementing land transfer payments and changing property use are elucidated.

Ключевые слова: проблемные здания, пути решения, стейкхолдеры.

Keywords: problematic real estate projects, solution paths, stakeholders.

Введение

Недвижимость является важной опорной отраслью национальной экономики Китая, затрагивающей жизненные интересы населения, общую ситуацию экономического и социального развития, а также управленческие способности, стиль работы и имидж государственных органов на всех уровнях. Поскольку в процессе развития отрасль переживала взрывной рост, а также сталкивалась с значительными колебаниями, вызванными интенсивным политическим регулированием, неизбежно возникали различные проблемы, формируя различные «проблемные здания». В 1984 году Фриман (Freeman) в своей работе «Стратегический менеджмент: подход стейкхолдеров» дал определение стейкхолдеров: стейкхолдеры предприятия – это те лица или группы, которые могут влиять на достижение целей предприятия или находятся под влиянием достижения целей предприятия [1, c. 30]. В индустрии недвижимости также существуют стейкхолдеры, и особенно при рассмотрении различных «проблемных зданий» изучение их интересов, требований и конфликтов способствует решению проблем, а также социальной стабильности и устойчивому развитию отрасли. Однако в настоящее время исследования в сфере недвижимости, основанные на теории стейкхолдеров, в основном касаются макроэкономической политики, сноса жилья, финансирования и других областей, уделяя основное внимание этапам разработки и строительства недвижимости [2-3].

Методология исследования

Настоящее исследование основано на теории стейкхолдеров и использует метод case study проблемных зданий в районе Гуандуна, связанных с незаконной конверсией коммерческой недвижимости в жилую. Для сбора данных применялся опросный метод, построена система показателей оценки интересов трёх ключевых стейкхолдеров, а для анализа данных использовался описательный статистический анализ с определением приоритетов интересов по средним значениям. 

Возникновение проблемных зданий

В одном из районов провинции Гуандун было передано в пользование земельных участков посредством привлечения промышленности, в основном для коммерческого, офисного использования и использования под отели, срок действия прав на которые обычно составляет 40 лет, что значительно отличается от 70-летнего срока для жилых помещений. Однако многие предприятия-застройщики, стремясь к получению более высокой экономической выгоды и ускорению «реализации» проектов, упаковывали промышленные проекты, ориентированные в основном на офисные помещения и коммерческую деятельность, в проекты недвижимости, которые можно использовать как для коммерческих, так и для жилых целей, вводя в заблуждение потребителей для продажи. В 2018 году местные правительственные органы опубликовали уведомление, требующее, чтобы проекты, которые в процессе строительства самовольно достраивались или перестраивались, увеличивая площадь или изменяя функциональное назначение здания, не проходили проверку соответствия планировке со стороны органов планирования, не принимались в эксплуатацию органами строительного надзора, и чтобы органы, отвечающие за недвижимость, не утверждали предварительные и текущие продажи. Впоследствии местные компетентные органы дополнительно опубликовали «Предупреждение о рисках», подчеркнув, что в обычных офисных помещениях запрещено устанавливать водопроводные и канализационные трубы, дымоходы и другие сооружения. После введения этой политики местный рынок коммерческой недвижимости резко ухудшился, и сразу же появилось большое количество жалоб и обращений за защитой прав. Появление большого количества проблемных зданий создало огромные проблемы для государственного регулирования и правоприменения, особенно с учетом того, что это затрагивает потребителей со всей страны, включая большое количество жителей Гонконга, Макао и Тайваня. Проблемы сложны, имеют длительный временной горизонт, сильную политическую составляющую, высокую политическую чувствительность, широкий охват и многочисленных заинтересованных сторон.

Стейкхолдеры проблемных зданий

Государственные органы. Местное правительство является одновременно разработчиком государственной политики, исполнителем соответствующих законов, нормативных актов и политики вышестоящих государственных органов, а также несет ответственность за привлечение инвестиций, привлечение талантов для работы и жизни в данном районе, предоставление услуг инвесторам, регулирование рыночной деятельности и защиту законных прав и интересов потребителей. Местное правительство добросовестно выполняет соответствующие положения, решительно отказывается принимать проблемные здания, связанные с незаконным преобразованием коммерческих помещений в жилые, и налагает штрафы на нарушающих закон застройщиков.

Застройщики. Некоторые компании, исходя из соображений краткосрочной экономической выгоды, при подаче заявки на строительство проекта в государственные органы скрывали факты о дополнительной застройке, разделении на малые квартиры и т. д., руководствуясь психологией «закон не может наказать всех» или полагая, что смогут получить одобрение проекта с помощью «связей с общественностью» и других средств, одновременно вводя потребителей в заблуждение с помощью ложной рекламы. Другая часть предприятий изначально действительно преследовала цель промышленных инвестиций при подаче заявки на землю под проект, но из-за трудностей, возникших при реализации проекта, надеялась быстро получить возврат денежных средств и окупаемость инвестиций за счет продажи недвижимости. Еще часть предприятий изначально инвестировала с целью развития недвижимости. Покупатели жилья. Независимо от цели – инвестиции или собственное проживание – покупатели жилья являются жертвами «проблемных зданий» и наиболее уязвимой группой. Хотя подавляющее большинство покупателей жилья понимают, что главным виновником является застройщик, и активно предпринимают «действия по защите своих прав», они также выражают сильное недовольство государственными органами.

Построение системы оценки интересов прямых стейкхолдеров

Проведен анализ с трех различных измерений: экономического, политического и социального, построена система показателей оценки интересов трех прямых стейкхолдеров проблемных зданий, связанных с преобразованием коммерческих помещений в жилые: государственных органов, застройщиков и покупателей жилья. Подробности см. в Таблицах 1-3.

Таблица 1.

Система показателей оценки интересов государственных органов

Таблица 2.

Система показателей оценки интересов застройщиков

Таблица 3.

Система показателей оценки интересов покупателей жилья

Оценка и анализ интересов стейкхолдеров

Дизайн анкеты. На основе вышеуказанной системы показателей оценки интересов трех прямых стейкхолдеров – государственных органов, застройщиков и покупателей жилья – была составлена анкета в форме утверждений по пятибалльной шкале Лайкерта с установленными вариантами ответов: «очень важно», «сравнительно важно», «нейтрально», «не важно», «совсем не важно» и соответствующими значениями «1, 2, 3, 4, 5». Анкета распространялась на платформе «Вэньцзюаньсин», было получено 162 действительных анкеты.

Описательный анализ. На основе результатов анкеты были проанализированы важные показатели интересов государственных органов, застройщиков и покупателей жилья.

Государственные органы. Как видно из среднего балла в Таблице 4, наиболее важными интересами государственных органов являются поддержание собственной репутации (1,47 балла), далее следуют обеспечение социальной стабильности (1,48 балла), поддержание рыночного порядка (1,5 балла) и поддержание благоприятного внешнего имиджа деловой среды региона (1,5 балла). Наименее важными интересами являются получение штрафов (2,62 балла), затем увеличение налоговых поступлений (2,16 балла), избежание преследования и освобождение от ответственности (1,77 балла).

Наиболее важные интересы государственных органов в экономическом аспекте – содействие развитию соответствующих отраслей промышленности (1,54 балла), в политическом аспекте – поддержание рыночного порядка (1,5 балла), в социальном аспекте – поддержание собственной репутации (1,47 балла). Взяв среднее арифметическое оценок показателей трех факторов, можно сделать вывод, что правительство больше всего уделяет внимание социальным интересам, затем политическим интересам и, наконец, экономическим интересам.

Таблица 4.

 Оценка важности интересов государственных органов (количество респондентов и средний балл)

Застройщики. Как видно из среднего балла в Таблице 5, наиболее важными интересами застройщиков являются поддержание репутации и имиджа бренда предприятия (1,63 балла), далее следуют разрешение кризиса общественного доверия (1,67 балла), непрерывная деятельность (1,68 балла). Наименее важными интересами являются получение возврата на инвестиции (1,85 балла), сокращение компенсационных потерь (1,84 балла), поддержание хороших отношений с поставщиками и другими партнерами (1,81 балла). Наиболее важные интересы застройщиков в экономическом аспекте – непрерывная деятельность (1,68 балла), в политическом аспекте – разрешение кризиса общественного доверия (1,67 балла), в социальном аспекте – поддержание репутации и имиджа бренда предприятия (1,63 балла). Взяв среднее арифметическое оценок показателей трех факторов, можно сделать вывод, что застройщики больше всего уделяют внимание политическим интересам, затем социальным интересам и, наконец, экономическим интересам.

Таблица 5.

Оценка важности интересов застройщиков (количество респондентов и средний балл)

Покупатели жилья. Как видно из среднего балла в Таблице 6, наиболее важными интересами покупателей жилья являются получение поддержки со стороны государственных органов (1,39 балла), далее следуют получение правовой поддержки (1,41 балла), скорейшее получение ключей (1,44 балла) и получение благоприятной среды для спокойной жизни и работы (1,44 балла). Наименее важными интересами являются повышение личной известности (2,23 балла), затем возврат денег по первоначальной стоимости покупки (1,68 балла), привлечение внимания СМИ к событию (1,58 балла). Наиболее важные интересы покупателей жилья в экономическом аспекте – скорейшее получение ключей (1,44 балла), в политическом аспекте – получение поддержки со стороны государственных органов (1,39 балла), в социальном аспекте – получение благоприятной среды для спокойной жизни и работы (1,44 балла). Взяв среднее арифметическое оценок показателей трех факторов, можно сделать вывод, что покупатели жилья больше всего уделяют внимание социальным интересам, затем экономическим интересам и, наконец, политическим интересам.

Таблица 6.

Оценка важности интересов покупателей жилья (количество респондентов и средний балл)

На основе результатов анкеты была проведена сортировка степени важности экономических, политических и социальных интересов для государственных органов, застройщиков и покупателей жилья, как показано в Таблице 7.

Таблица 7.

Ранжирование степени важности интересов для государственных органов, застройщиков и покупателей жилья (1 – наивысший, 3 – наинизший)

Результаты и обсуждение

Исследование показало, что государственные органы в первую очередь уделяют внимание социальным интересам, застройщики – политическим интересам, а покупатели жилья – социальным интересам. Стороны имеют конфликты интересов в экономическом, политическом и социальном измерениях, но между государственными органами и застройщиками существует консенсус в экономических интересах, а между государственными органами и покупателями жилья – в социальных интересах. Конфликты интересов сторон. В экономическом аспекте существует конфликт между государственными органами и покупателями жилья. Государственные органы обычно не ставят экономические интересы на первое место в своей работе, а уделяют больше внимания социальным и политическим аспектам, в то время как покупатели жилья больше заботятся о защите личной собственности. Экономические интересы застройщиков и покупателей жилья также не полностью совпадают, каждая сторона исходит из своей точки зрения и стремится максимально избежать собственных потерь. В политическом аспекте существует конфликт между государственными органами и застройщиками, а также между государственными органами и покупателями жилья; интересы застройщиков и покупателей жилья также не совпадают. Степень влияния политических факторов на государственные органы, застройщиков и покупателей жилья различна: государственные органы сами являются разработчиками и исполнителями политики, интересы застройщиков в наибольшей степени подвержены влиянию политики, а покупателям жилья не нужно уделять чрезмерного внимания политике. В социальном аспекте существует конфликт между государственными органами и застройщиками. Государственные органы должны защищать общую социальную гармонию, стабильность и справедливость, в то время как застройщики рассматривают социальные интересы в гораздо более узком диапазоне, чем правительство. Также существует конфликт между застройщиками и покупателями жилья, поскольку застройщики обычно заботятся только о социальной среде, связанной с их собственными интересами. Общие интересы. В экономическом аспекте существуют общие интересы между государственными органами и застройщиками. В данном случае ни государственные органы, ни застройщики не ставят экономические интересы на первое место, главным образом потому, что это связано с юридическими и нормативными вопросами, имеет большое социальное влияние, и неправильное решение может привести к негативным последствиям и серьезной ответственности. В социальном аспекте существуют общие интересы между государственными органами и покупателями жилья: обе стороны надеются получить благоприятную внешнюю поддержку, способствующую их собственным интересам. Предложения по путям решения проблем. Обобщая вышеизложенный анализ, подход к решению проблем должен исходить из максимально возможного согласования интересов всех заинтересованных сторон, достижения наибольшего консенсуса, активного сокращения противоречий и конфликтов, усиления сотрудничества и консультаций, соответствующей корректировки политики для поиска наиболее эффективных решений. Во-первых, государственные органы должны уделять первостепенное внимание социальным интересам, стремиться поддерживать социальную гармонию, стабильность и собственную репутацию, создавать благоприятную деловую среду. Необходимо активно помогать покупателям жилья в защите их прав, усиливать правовую пропаганду и рыночный контроль, повышать правосознание и грамотность граждан и покупателей жилья, критиковать, воспитывать и наказывать нарушающих закон застройщиков. Во-вторых, застройщики должны исходить из перспектив устойчивого развития предприятия, стремиться разрешить кризис общественного доверия, защищать собственную репутацию и имидж бренда, активно добиваться руководства и политической поддержки со стороны государственных органов, своевременно исправлять проблемы и ошибки, ответственно реагировать на законные требования покупателей жилья, гарантировать, что их экономические интересы не пострадают, избегать юридических рисков и создания факторов нестабильности в обществе. В-третьих, покупатели жилья должны уметь использовать правовые инструменты для защиты своих законных прав и интересов, активно вести переговоры с застройщиками, требовать от них компенсации, в случае необходимости обращаться с жалобами в государственные органы, и при этом избегать чрезмерных действий, сохраняя общую социальную стабильность.

Заключение

Учитывая текущую ситуацию на рынке недвижимости, необходимо также активно и на системной основе координировать работу по сокращению объёма проблемных зданий, связанных с переоборудованием коммерческой недвижимости под жильё, и не допускать увеличения их количества, чтобы гарантировать экономические интересы застройщиков и инвесторов, способствовать развитию местной промышленности, привлекать больше специалистов для работы, жизни и проживания в данном регионе, обеспечивая тем самым спокойные условия жизни и работы. В контексте поощрения государством здорового развития сектора недвижимости, гарантирования сдачи объектов и ускорения сокращения запасов, можно использовать опыт соответствующих городов для разработки соответствующей политики, позволяющей застройщикам доплатить часть платы за пользование землей, и поощрять изменение назначения уже проданной и незанятой коммерческой недвижимости для ускорения её реализации. В апреле 2023 года такие города, как Гуанчжоу, Шэньчжэнь, Юэян, Гуйян и другие, ввели политики поддержки, направленные, с одной стороны, на решение проблемы омертвления капитала в незанятых коммерческих, офисных и производственных помещениях, а с другой — на расширение каналов источников для строительства гарантированного арендного жилья[4-6].  Кроме того, в документе Госсовета № 14 [2023] «Руководящие мнения по планированию и строительству гарантированного жилья» предлагается «поддерживать использование незанятых и неэффективных промышленных, коммерческих, офисных и других нежилых земель для строительства гарантированного жилья, изменять целевое назначение земель без доплаты за землю, при этом изначально выделенные земли сохраняют свой бесплатный (постоянный) статус»[7]. Эти документы предоставляют руководство и политическую основу для решения проблемы.

Список литературы:

1. R. Edward Freeman. Strategic Management: A Stakeholder Approach. Shanghai: Shanghai Translation Publishing House, 2006.
2. Huang Dy. Exploration of Urban Housing Expropriation and Resettlement Work Based on Stakeholder Theory // China Market, 2022. №5. С. 14-20.
3. Xie Qiqin. The Action Logic of Real Estate Policy Stakeholders and Their Policy Outputs // Public Administration and Policy Review. 2021. №3. С. 134-143.
4. Guangzhou: "Notice on Promoting the Renovation of Non-Residential Existing Buildings into Affordable Rental Housing" / [Electronic resource]. - Access mode: https://www.gz.gov.cn/gfxwj/sbmgfxwj/gzsghhzrzyj/content/mpost_8935245.html (date of application: 25.05.24).
5. Yueyang, Hunan: "Several Measures to Further Support Rigid and Improvement-Oriented Housing Demand and Promote the Stable and Healthy Development of the Real Estate Market in Yueyang Urban Areas (Trial)" / [Electronic resource]. - Access mode: https://yynanhu.yueyang.gov.cn/55456/55458/55483/55490/content_2065252.html (date of application: 25.05.24).
6.  Shenzhen: "Implementation Rules for the Renovation of Existing Non-Residential Buildings into Affordable Rental Housing in Luohu District (Draft for Comments)" / [Electronic resource]. - Access mode: http://www.szlh.gov.cn/hdjlpt/yjzj/answer/mobile/28034 (date of application: 25.05.24).
7. State Council Document No. 14 [2023]: "Guiding Opinions on the Planning and Construction of Affordable Housing" / [Electronic resource]. - Access mode: https://yyzfbz.yueyang.gov.cn/60799/60825/60879/content_2190924.html (date of application: 25.05.24).