ПРАВА НА ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ СДЕЛОК С ПРАВАМИ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ ПРЕДПРИЯТИЙ С ИНОСТРАННЫМИ ИНВЕСТИЦИЯМИ В ЗАКОНЕ ВЬЕТНАМА «О ЗЕМЛЕ» 2024 ГОДА

АННОТАЦИЯ

В Законе о земле 2024 года есть много новых норм, связанных с правами землепользования предприятий с иностранными инвестициями. Согласно новым положениям, эти предприятия имеют четко определенные права и обязанности при участии в сделках по правам землепользования, включая: аренду земли, получение передачи прав землепользования в промышленных парках, экономических зонах и зонах высоких технологий при определенных условиях. Эти улучшения создают прозрачную правовую базу, привлекая иностранные инвестиции, при этом сохраняя принципы строгого управления земельными ресурсами вьетнамского государства.

ABSTRACT

The 2024 Land Law has many new provisions related to the land use rights of foreign-invested enterprises. According to the new provisions, these enterprises have clearly defined rights and obligations when engaging in land use rights transactions, including: leasing land, obtaining transfer of land use rights in industrial parks, economic zones and high-tech zones under certain conditions. These improvements create a transparent legal framework, attracting foreign investment while maintaining the principles of strict land management of the Vietnamese state.

Ключевые слова: Закон о земле 2024, предприятия с иностранными инвестициями, сделки с правами землепользования, аренда земли, земельное право.

Keywords: Land Law 2024, Foreign-invested enterprises, Land use rights transactions, Land lease, Land law.

Согласно положениям Закона Вьетнама “О земле” 2024 года право на осуществление сделок с правом землепользования предприятий с иностранными инвестициями определяется соотношением доли участия иностранного инвестора в уставном капитале предприятия и формы получения предприятием права землепользования. Право на осуществление сделок с правом землепользования предприятий с иностранными инвестициями в каждом конкретном случае выглядит следующим образом:

Во-первых, предприятия с иностранными инвестициями, в которых иностранный инвестор владеет не более чем 50% уставного капитала предприятия. В этом случае предприятия с иностранными инвестициями имеют право осуществлять инвестиционные условия и процедуры, установленные для отечественных инвесторов. Таким образом, право на проведение сделок с правом землепользования предприятий с иностранными инвестициями регулируется как эквивалентное праву на проведение сделок с правом землепользования отечественных экономических организаций. В случаях, когда предприятия с иностранными инвестициями получают землю от государства с взиманием платы за пользование землей или арендуют землю с единовременной арендной платой за землю на весь срок аренды, им разрешается совершать следующие сделки: 1) Передавать права землепользования и принадлежащие им активы, прикрепленные к земле; 2) Сдавать в аренду права землепользования и принадлежащие им активы, прикрепленные к земле, в случаях, когда государство выделяет землю с взиманием платы за пользование землей; сдавать в субаренду права землепользования и принадлежащие им активы, прикрепленные к земле, в случаях, когда государство сдает землю в аренду с единовременной арендной платой за землю на весь срок аренды; 3) Дарить права землепользования государству; передавать права землепользования жилым сообществам для строительства объектов, служащих общим интересам сообщества, или для расширения транспортных путей в соответствии с планом; передавать права землепользования для строительства домов благодарности, домов благотворительности и домов солидарности, прикрепленных к земле, в соответствии с положениями закона; 4) закладывать права землепользования и активы, принадлежащие лицам, прикрепленные к земле, в кредитные учреждения, имеющие лицензию на деятельность во Вьетнаме, в другие экономические организации или отдельным лицам в соответствии с положениями закона; 5) вносить капитал в форме прав землепользования и активов, принадлежащих лицам, прикрепленных к земле, отечественным организациям, отдельным лицам, лицам вьетнамского происхождения, проживающим за рубежом, и экономическим организациям с иностранным инвестиционным капиталом в соответствии с положениями закона.

Во-вторых, предприятия с иностранными инвестициями, в которых иностранные инвесторы владеют более 50% уставного капитала предприятия. В этом случае предприятия с иностранными инвестициями должны соответствовать условиям и осуществлять инвестиционные процедуры в соответствии с правилами для иностранных инвесторов при инвестировании во Вьетнам. Поэтому в этом случае право на проведение сделок с правом землепользования предприятий с иностранными инвестициями будет более ограниченным, чем у отечественных экономических организаций, использующих землю. Если предприятие с иностранными инвестициями арендует землю у государства и взимает ежегодную арендную плату за землю, оно имеет право на проведение сделок с правом землепользования, аналогичных вышеуказанным отечественным экономическим организациям. Однако в сделках, осуществляемых в этом случае, сделка по ипотеке активов, прикрепленных к земле предприятий с иностранными инвестициями, является более узкой с точки зрения субъектов, получающих ипотеку, по сравнению с отечественными экономическими организациями, когда им разрешено ипотеку активов, прикрепленных к земле, только в кредитных организациях, имеющих лицензию на деятельность во Вьетнаме. Для формы землепользования, при которой государство выделяет землю с платой за пользование землей или сдает землю в аренду с единовременной арендной платой за землю на весь срок аренды, предприятиям с иностранными инвестициями разрешено совершать сделки с правами землепользования, аналогичные сделкам с отечественными экономическими организациями, за исключением сделки по дарению прав землепользования, которую предприятиям с иностранными инвестициями не разрешено совершать, в то время как отечественным экономическим организациям разрешено совершать этот тип сделки. Кроме того, в этом случае сфера ипотечных сделок в отношении прав землепользования и активов, закрепленных за землей предприятий с иностранными инвестициями, также уже по сравнению с отечественными экономическими организациями, поскольку Закон Вьетнама “О земле” 2024 года предусматривает, что предприятия с иностранными инвестициями могут закладывать права землепользования и активы, закрепленные за землей, только в кредитных организациях, имеющих лицензию на деятельность во Вьетнаме.

Недостатки в положениях о праве на совершение сделок с правом землепользования предприятий с иностранными инвестициями

Положения о праве на совершение сделок с правом землепользования предприятий с иностранными инвестициями в Законе Вьетнама “О земле” 2024 года по-прежнему содержат некоторые из следующих недостатков:

Во-первых, относительно сделок по передаче права землепользования. Закон Вьетнама “О земле” 2024 года предусматривает, что отечественные хозяйствующие организации, которым государство выделяет землю с взиманием платы за землепользование или арендует землю с единовременной оплатой на весь срок аренды, имеют право «передавать права землепользования и принадлежащие им активы, закрепленные на земле», в то время как для предприятий с иностранными инвестициями, которым государство выделяет землю с взиманием платы за землепользование или арендует землю с единовременной оплатой на весь срок аренды для реализации инвестиционных проектов, предусмотрено, что предприятия имеют право «передавать права землепользования и принадлежащие им активы, закрепленные на земле, на срок пользования землей». Таким образом, содержание положения о праве на проведение сделок по передаче права землепользования предприятий с иностранными инвестициями отличается от положения о праве на проведение этой сделки отечественных хозяйственных организаций при добавлении фразы «в течение срока землепользования». Хотя это всего лишь разница в формулировках и не влияет на содержание и объем реализации прав предприятия, это различие в большей или меньшей степени вызывает ощущение дискриминации между предприятиями с иностранными инвестициями и отечественными хозяйственными организациями в процессе проведения сделок по передаче права землепользования. Кроме того, добавление фразы «в течение срока землепользования» в положение о праве на проведение сделок по передаче права землепользования предприятий с иностранными инвестициями не является действительно научным, поскольку права землепользования субъектов существуют и имеют практическое значение только в течение срока землепользования. Если срок землепользования истекает, права землепользования субъектов, естественно, также прекращаются.

Во-вторых, для сделок по дарению права пользования землей. Аналогично положениям Закона Вьетнама “О земле” 2013 года, действующий Закон Вьетнама “О земле” 2024 года предусматривает, что отечественные экономические организации, которым государство выделяет землю с взиманием платы за пользование землей или арендует землю с единовременной оплатой на весь срок аренды, имеют право «дарить права пользования землей государству; дарить права пользования землей жилым сообществам для строительства объектов, служащих общим интересам сообщества, или для расширения транспортных путей в соответствии с планированием; дарить права пользования землей для строительства домов благодарности, домов благотворительности и домов солидарности, прикрепленных к земле, в соответствии с положениями закона». Между тем, право на осуществление этой сделки по дарению не предусмотрено для предприятий с иностранными инвестициями, использующих землю, хотя все эти сделки по дарению направлены на обслуживание интересов государства и интересов сообщества.

В-третьих, относительно сделок по ипотеке прав землепользования. Право на проведение сделок по ипотеке прав землепользования отечественных экономических организаций, которым государство выделяет землю с взиманием платы за землепользование или арендует землю с единовременной оплатой на весь срок аренды, предусмотрено в Законе Вьетнама “О земле” 2024 года следующим образом: «Ипотечные права землепользования, активы, принадлежащие им самим, прикрепленные к земле, в кредитных организациях, имеющих лицензию на деятельность во Вьетнаме, в других экономических организациях или у лиц в соответствии с положениями закона». Между тем, это право предусмотрено для предприятий с иностранными инвестициями, которым государство выделяет землю с взиманием платы за землепользование и арендует землю с единовременной оплатой на весь срок аренды следующим образом: «Ипотечные права землепользования и активы, принадлежащие им самим, прикрепленные к земле, в кредитных организациях, имеющих лицензию на деятельность во Вьетнаме». Таким образом, действующие правила определяют круг субъектов, получающих ипотечные кредиты на права землепользования предприятий с иностранными инвестициями, как только «кредитные организации, имеющие лицензию на деятельность во Вьетнаме», что значительно уже круга субъектов, получающих ипотечные кредиты на права землепользования отечественных экономических организаций. Это различие также отражено в положениях о праве на ипотечные активы, прикрепленные к земле предприятий с иностранными инвестициями, которые сдаются государством в аренду с ежегодной арендной платой за землю. Эти положения не являются действительно обоснованными и продолжают демонстрировать неравенство между предприятиями с иностранными инвестициями и отечественными экономическими организациями при проведении сделок с правами землепользования.

В-четвертых, относительно сделок по внесению капитала с использованием прав землепользования. Закон Вьетнама “О земле” 2024 года конкретно предусматривает право на совершение сделок по внесению капитала с использованием прав землепользования отечественных экономических организаций, которым государство выделяет землю с взиманием платы за землепользование или арендует землю с единовременной оплатой на весь срок аренды следующим образом: «Вносить капитал с использованием прав землепользования, принадлежащих вам активов, прикрепленных к земле, отечественным организациям, физическим лицам, лицам вьетнамского происхождения, проживающим за рубежом, и экономическим организациям с иностранным инвестиционным капиталом в соответствии с положениями закона». Между тем, право на внесение капитала с использованием прав землепользования предприятий с иностранными инвестициями предусмотрено довольно обобщенно: «Вносить капитал с использованием прав землепользования, принадлежащих вам активов, прикрепленных к земле». Видно, что положения о праве на совершение сделок по внесению капитала с использованием прав землепользования предприятий с иностранными инвестициями по-прежнему неясны в отношении круга субъектов, получающих вложения капитала, что в той или иной степени создает трудности для предприятий при проведении такого рода сделок на практике.

Некоторые рекомендации:

В целях повышения эффективности реализации Закона Вьетнама “О земле” 2024 года, лучшего обеспечения законных прав предприятий с иностранными инвестициями при совершении сделок с правом землепользования, положения о праве совершения сделок с правом землепользования предприятий с иностранными инвестициями необходимо изменить и усовершенствовать в следующем содержании:

Во-первых, внести изменения в положения о праве передачи права землепользования предприятий с иностранными инвестициями в сторону исключения фразы «в течение срока землепользования» для обеспечения последовательности и равенства по сравнению с положениями о праве передачи права землепользования отечественных хозяйственных организаций и обеспечения большей научной точности.

Во-вторых, внести изменения в положения о праве ипотеки права землепользования предприятий с иностранными инвестициями в сторону расширения круга субъектов, получающих ипотеку права землепользования, для реального обеспечения равенства с правом совершения данной сделки отечественных хозяйственных организаций.

В-третьих, дополнить и уточнить положения о праве вносить капитал с использованием прав землепользования предприятий с иностранными инвестициями в направлении четкого и конкретного регулирования круга субъектов, получающих капитальные взносы, которыми являются «отечественные организации, физические лица, лица вьетнамского происхождения, проживающие за рубежом, экономические организации с иностранным инвестиционным капиталом», чтобы обеспечить равенство с отечественными экономическими организациями и облегчить процесс реализации.

В-четвертых, дополнить положения о праве передавать в дар права землепользования предприятий с иностранными инвестициями, чтобы обеспечить право свободного использования активов и равенство предприятий с иностранными инвестициями по сравнению с отечественными экономическими организациями.

Список литературы:

1. Закон Социалистической Республики Вьетнам о земле 2024. // URL: https://ru.nhandan.vn/zakon-o-zemle-2024-g-sozdaet-impul-s-dlja-protsvetanija-v-etnamskogo-rinka-nedvizhimosti-post45426.html (дата обращения 10.06.2025)
2. Закон Социалистической Республики Вьетнам об инвестициях № 61/2020/QH14. // URL:  https://www.allens.com.au/globalassets/pdfs/sectors-services/asia/vietnam/law-61-on-investment.pdf (дата обращения 10.06.2025)
3. Закон Социалистической Республики Вьетнам о предпринимательстве № 59/2020/QH14// URL:  https://www.allens.com.au/globalassets/pdfs/sectors-services/asia/vietnam/law-59-on-enterprises.pdf (дата обращения 10.06.2025)
4. Указ Правительства Вьетнама № 31/2021/ND-CP, регулирующий реализацию Закона об инвестициях, 2021 // URL: https://lawfirm.vn/van-ban/decree-no-31-2021-nd-cp/  (дата обращения 10.06.2025)
5. Циркуляра Министерств природных ресурсов и окружающей среды Вьетнама, регулирующий реализацию ряда статей Закона о земле 2024 // URL: https://www.vietnam.vn/ru/bo-tnmt-trien-khai-luat-tai-nguyen-nuoc-2023-va-luat-dat-dai-2024-tai-hau-giang (дата обращения 10.06.2025)