МЕТОДИКА УПРАВЛЕНИЯ ЛИКВИДНОСТЬЮ В ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТАХ ДЕВЕЛОПМЕНТА В УСЛОВИЯХ НЕСТАБИЛЬНОГО РЫНКА

АННОТАЦИЯ

В современных условиях нестабильности рынка девелоперские проекты сталкиваются с особыми трудностями в управлении ликвидностью, что требует внедрения эффективных методик для поддержания устойчивости проектов. В данной работе рассмотрены основные подходы к управлению ликвидностью в инвестиционных проектах девелопмента. Анализируются финансовые риски, методы их минимизации и особенности прогнозирования денежных потоков. Рассмотренные инструменты включают классические и современные методы планирования, такие как сценарное моделирование, анализ чувствительности, позволяющие гибко адаптироваться к изменениям на рынке. Подчеркивается важность использования автоматизированных систем управления для снижения влияния человеческого фактора, обеспечения точности прогнозов. Методика управления ликвидностью направлена на поддержание финансовой стабильности проектов, минимизацию рисков за счет планирования резервов, регулярного пересмотра финансовых планов. Важность данных мер особенно актуальна в условиях кризисов, нестабильности, когда требуется оперативная адаптация, эффективное использование внутренних ресурсов. Статья будет полезна для руководителей компаний, проектных менеджеров, а также сотрудников в области управления рисками.

ABSTRACT

In modern conditions of market instability, development projects face particular difficulties in managing liquidity, which requires the introduction of effective methods to maintain the sustainability of projects. In this paper, the main approaches to liquidity management in investment development projects are considered. Financial risks, methods of their minimization and features of forecasting cash flows are analyzed. The tools considered include classical and modern planning methods, such as scenario modeling and sensitivity analysis, allowing flexible adaptation to changes in the market. The importance of using automated control systems to reduce the influence of the human factor and ensure the accuracy of forecasts is emphasized. The liquidity management methodology is aimed at maintaining the financial stability of projects and minimizing risks by planning reserves and regularly reviewing financial plans. The importance of these measures is especially relevant in times of crisis and instability, when rapid adaptation and effective use of internal resources are required.The article will be useful for company executives, project managers, as well as employees in the field of risk management.

Ключевые слова: ликвидность, инвестиционные проекты, девелопмент, управление рисками, прогнозирование, финансовая устойчивость, нестабильный рынок, автоматизация, сценарное моделирование, анализ чувствительности.

Keywords: liquidity, investment projects, development, risk management, forecasting, financial stability, unstable market, automation, scenario modeling, sensitivity analysis.

Введение

Управление ликвидностью в инвестиционных проектах девелопмента становится необходимым элементом в условиях нестабильности рыночной среды. Данный вопрос актуален для компаний, которые работают с долгосрочными инвестициями, сталкиваются с высокой степенью неопределенности. В связи с чем следует учитывать, что такого рода проекты требуют значительных финансовых вложений на длительный срок, а их рентабельность напрямую зависит от способности компаний управлять денежными средствами, предвидеть изменения в экономической конъюнктуре. Именно в таких условиях грамотное управление ликвидностью позволяет не только минимизировать риски, но и увеличить шансы на успешное завершение проекта.

В последние десятилетия строительная отрасль, являясь одной из составляющих экономики, демонстрирует стабильный рост объемов капитальных вложений. Однако волатильность финансовых рынков, изменения в законодательстве, непредсказуемость макроэкономических условий оказывают прямое влияние на ликвидность девелоперских проектов. Что в свою очередь является неким катализатором к разработке методик для прогнозирования, управления денежными потоками, что позволяет компаниям не только адаптироваться к новым вызовам, но и поддерживать финансовую устойчивость.

Актуальность темы также определяется возрастающими требованиями к управлению рисками. В современных условиях ошибки в планировании финансов, бюджетировании приводят к задержкам или даже остановке проекта, что негативно сказывается на его рентабельности, инвестиционной привлекательности. Таким образом, эффективное управление ликвидностью становится критически важным фактором для девелоперов, стремящихся обеспечить успех своих проектов в долгосрочной перспективе.

Данная работа представляет собой комплекс анализ существующих методов, благодаря чему удалось разработать собственную методику прогнозирования автоматизированных систем управления, нацеленную  для повышения устойчивости девелоперских проектов. Результаты демонстрируют возрастающую роль руководителей.  Сама методика позволит решить проблемы поддержания ликвидности, эффективного управления инвестиционными проектами в современных условиях.

Целью данной работы является изучение методик управления ликвидностью в инвестиционных проектах девелопмента, а также выявление эффективных подходов, способных повысить устойчивость девелоперских проектов в условиях нестабильного рынка.

1. Анализ факторов, влияющих на управление ликвидностью в девелоперских проектах

Строительная отрасль в настоящее время занимает одно из ведущих мест среди ключевых секторов экономики, в том числе по объемам капитальных вложений и вкладу в ВВП большинства стран. За последние десять лет наблюдается стабильный рост объемов строительно-монтажных работ и числа введенных в эксплуатацию квадратных метров, как в социальном, так и в коммерческом строительстве. Одним из основных направлений выступает промышленно-гражданское строительство, особенно в жилищном секторе, где большую роль играют частные застройщики. Частные компании, реализующие строительные проекты, используют собственные, заемные средства, а также привлекают инвестиции и долевые капиталы.

Для того чтобы более глубоко понять влияние рисков на финансовые результаты каждого проекта, следует проанализировать основные категории рисков и разработать инструменты для их минимизации. Каждая из этих категорий включает в себя причины возникновения рисков, которые также будут рассмотрены в последующих разделах [1].

Финансовые риски девелоперских проектов следует разделять на несколько ключевых категорий, каждая из которых по-разному влияет на конечный результат.

Наибольшее влияние на проект оказывают технологические риски. В силу того, что они затрагивают все этапы строительства, начиная с проектирования. Ошибки, допущенные на данной стадии, приводят к последующим отклонениям во всех трех аспектах которыми являются: сроки, стоимость, а также качество. Для их минимизации компаниям стоит внедрять системы управления проектами, такие как ERP-системы, дорожные карты проектов, контрольные чек-листы.

Несвоевременное управление финансовыми потоками приводит к увеличению сроков реализации, а также последующему  росту себестоимости проекта. Для предотвращения таких рисков рекомендуется использовать специализированные программы финансового, управленческого учета, которые позволят контролировать расходы, доходы на каждом этапе реализации проекта [2].

Анализ рыночной ситуации на этапе планирования проекта, также необходим, в силу того, что  ошибки в маркетинговой стратегии негативно сказываются на спросе, что, в свою очередь, приведет к снижению прибыли. Для минимизации этих рисков необходимо проводить тщательные маркетинговые исследования, корректировать стратегию по мере изменения рыночных условий [3].

Процесс расчета стоимости девелоперского проекта включает в себя сопоставление доходов от эксплуатации или продажи недвижимости с затратами на реализацию проекта. Эти затраты приводятся к текущей стоимости с помощью дисконтирования, что позволяет учесть временную риски [4].

Концепция идеального проекта в рамках урбанистики подразумевает грамотно организованное пространство, где переменная этажность сочетается с гармоничными фасадами, пешеходные и транспортные потоки разделены, а зоны отдыха соответствуют потребностям разных возрастных групп. Часто девелоперы, стремясь снизить расходы, принимают решения, которые могут негативно повлиять на общую ликвидность и нарушить исходную концепцию. Для избежания подобных ошибок важно начинать проект с детального анализа и сопровождать его тесным взаимодействием маркетологов и проектировщиков [5].

Начальная стадия разработки любого проекта должна включать тщательную оценку участка земли, его потенциала. Градостроительный анализ, SWOT-анализ являются теми инструментами, помогают выявить факторы, влияющие на успешность будущего объекта. К ним относятся такие аспекты, как экологическая ситуация, конкуренция в районе, а также возможные риски, связанные с соседними объектами. Понимание всех этих факторов позволяет избежать неожиданных проблем в будущем, правильно рассчитать потенциал продаж. Часто аналитики выполняют оценку рыночной стоимости земли или прогнозируют сроки ее реализации, что также влияет на стратегические решения девелопера.

Разработка стратегии продаж требует глубокого анализа конкурентного поля, рыночной ситуации, репутации застройщика. Необходимым аспектом является оценка "новизны" проекта для региона, что существенно влияет на формирование цен, скорость продаж. Прогнозы, касающиеся будущих продаж, опираются не только на текущие рыночные данные, но и на потенциал повышения цен в зависимости от уникальных характеристик проекта. Эти параметры определяют, каким будет будущий объект — от его класса до детализированных технических характеристик [6].

Ключевые показатели эффективности в сфере девелопмента имеют принципиальное значение для успешного управления бизнесом. Модель целевой воронки представляет собой систему, в которой каждому элементу присваивается определенный показатель, а взаимосвязи между ними имеют причинно-следственный характер. Однако для полноценного анализа этих связей необходим математический подход. В основе модели лежит интегральная формула, объединяющая более простые математические выражения, отражающие показатели ключевых факторов от верхнего до нижнего уровня. В результате для успешного управления компанией достаточно отслеживать те показатели, которые отражают достижение целей и затраченные на это ресурсы [7].

Показатели эффективности делятся на две основные группы. Первая оценивает результативность работы, в то время как вторая фокусируется на расходе ресурсов, используемых для достижения этих результатов. При этом ключевые показатели эффективности должны соотноситься с целями воронки или отражать затраты на их достижение. Если показатели выходят за рамки этих целей, даже если они измеримы и соответствуют методологии SMART (конкретность, измеримость, достижимость, релевантность, ограниченность по времени), их нельзя считать показателями эффективности компании [8].

Девелоперский бизнес управляется как на уровне всего портфеля проектов, так и на уровне отдельных проектов. Это требует построения двух экономических моделей: одна отвечает за управление компанией и портфелем проектов как единым активом, другая — за оценку каждого проекта в отдельности. Модель управления портфелем ориентирована на инвестиционную доходность, которая определяется чистым доходом, разделенным на величину инвестиций. Менеджмент компании несет ответственность за этот показатель и может влиять на него через решения, связанные с приобретением или продажей земельных участков, либо их дальнейшей застройкой. Управляющая компания может также заниматься долгосрочными и рисковыми проектами, которые потенциально могут приносить большую прибыль [9,11].

Каждый проект обладает своими особенностями, обусловленными правовым статусом земли и концепцией застройки. После принятия решения о запуске проекта для него устанавливается плановый NPV, но этот показатель не позволяет сравнивать проекты разного масштаба. Для этого вводится показатель доходности на сотку земли. Отклонения этого показателя от плана находятся в зоне ответственности менеджера проекта. Менеджер, хотя и не отвечает за выбор концепции, должен обеспечивать выполнение проекта в рамках установленных сроков и бюджета, с максимальной доходностью [10].

Важным элементом целевой модели является учет организационной структуры компании. Например, если у девелопера существует централизованный отдел продаж и маркетинга, то проектный менеджер не может отвечать за финансовые поступления, так как не управляет процессами продаж и взаимодействия с клиентами. Для этого необходимо вводить трансфертные цены, которые разделяют вклад менеджера проекта и отдела продаж. Менеджер получает доход по факту завершения строительства и передачи объекта, в то время как отдел продаж несет ответственность за фактическую сумму продаж. Таким образом, показатели доходности делятся на две части, за которые можно установить персональную ответственность.

Экономическая модель компании должна учитывать все эти факторы, и каждый показатель в ней отражает ответственность конкретного должностного лица. В конечном счете, все показатели направлены на достижение инвестиционной доходности, требуемой собственниками компании. Введение такой системы в девелоперском бизнесе может значительно повысить эффективность управления [11].

2. Методика прогнозирования и планирования ликвидности в инвестиционных проектах девелопмента

Предложенная методика основывается на подходе, включающем анализ текущих, будущих денежных потоков, а также оценке потребностей в ликвидности на различных этапах реализации проекта.

Первоначально необходимо провести детальный анализ источников финансирования. Для этого следует учитывать как собственные, так и заемные средства, а также возможности привлечения дополнительных инвестиций. Прогнозирование ликвидности начинается с оценки текущего состояния финансовых потоков, предполагаемых изменений в будущих периодах. Это позволяет определить, насколько эффективно проект сможет управлять своими денежными средствами,  удовлетворять текущие обязательства.

Далее следует разработка модели прогнозирования денежных потоков, которая включает в себя как операционные, так и капитальные расходы. Необходимо учитывать сезонные колебания, изменения в рыночной ситуации, потенциальные финансовые риски.

Планирование ликвидности требует регулярного обновления прогностических данных, мониторинга выполнения финансового плана. Это включает в себя установление ключевых показателей эффективности,  проведение сравнительного анализа фактических данных с прогнозами. Регулярное пересмотрение, корректировка плана ликвидности помогают предотвратить финансовые затруднения, обеспечить бесперебойное финансирование проекта.

Также элементом, который следует учитывать является управление резервами ликвидности. Резервы должны быть достаточными для покрытия неожиданных расходов или задержек в поступлении средств. Эффективное управление резервами включает в себя анализ оптимального уровня резервов, их распределение по различным источникам ликвидности [12]. Ниже в таблице 1 будут описаны преимущества и недостатки ликвидности в инвестиционных проектах девелопмента на примере разных методик.

Таблица 1.

Преимущества и недостатки ликвидности в инвестиционных проектах девелопмента [12,13]

Далее в рамках работы, в таблице 2 будут расписаны основные преимущества и недостатки, присущее планированию ликвидности в инвестиционных проектах девелопмента [14].

Таблица 2.

Основные преимущества и недостатки, присущее планированию ликвидности в инвестиционных проектах девелопмента [14]

3. Управление ликвидностью в условиях кризисных ситуаций и нестабильности рынка

Управление финансовыми процессами основывается на нескольких принципах, которые обеспечивают устойчивость организации, ее способность адаптироваться к изменяющейся экономической ситуации.

Первым шагом является своевременная оценка и выявление признаков кризиса в финансовой деятельности компании. Для сохранения стабильности на фоне неблагоприятных изменений, компания должна уметь прогнозировать и заранее выявлять потенциальные угрозы как во внутренних процессах, так и в макроэкономической среде. Разработка превентивных мер и подготовка антикризисных стратегий позволяет не только защитить бизнес от неблагоприятных последствий, но и создать условия для его дальнейшего роста и развития в будущем.

Следующий аспект связан с оперативной реакцией на кризисные явления. Быстрая адаптация к изменяющимся условиям и своевременное внесение корректировок в бюджетные и финансовые планы минимизируют риски возникновения серьезных финансовых проблем. Чем быстрее организация примет меры, тем выше вероятность того, что негативные последствия будут сведены к минимуму [15].

Третий принцип заключается в рациональном и осмысленном подходе к реагированию на угрозы, исходящие от кризиса. Принятые меры по стабилизации должны быть тщательно проработаны и соизмеримы с возможными рисками. Поспешные или чрезмерно затратные решения могут усугубить ситуацию, поэтому необходимо принимать меры, которые действительно соответствуют степени угрозы для финансового равновесия компании [16].

Наконец, в условиях кризиса особое внимание следует уделять использованию внутренних резервов компании. Оптимизация внутренних процессов и ресурсов играет ключевую роль в управлении финансовыми потоками. Привлечение внешнего финансирования, особенно в виде кредитов, должно быть исключено, так как в условиях нестабильности прогнозировать возвратность таких вложений крайне сложно. Грамотное управление должно строиться на внутренних источниках и ресурсах компании, что обеспечивает финансовую независимость и устойчивость бизнеса [17].

Предотвратить негативные последствия кризисов можно было бы с помощью своевременного планирования и стресс-тестирования, что позволило бы выявить слабые места в финансовых потоках и выработать необходимые меры для их устранения. Финансовые кризисы также способствуют появлению новых мер регулирования. Например, ответом на кризис 2008 года стало принятие Базельским комитетом по банковскому надзору в 2010 году документа Basel III. Этот документ, одобренный странами «большой двадцатки», установил новые стандарты в области управления рисками и капиталом, что вынудило финансовые учреждения пересмотреть свои подходы к управлению ликвидностью и капиталом.

Регуляторы различных стран, следуя рекомендациям Базельского комитета, дорабатывают свои национальные требования, что оказывает влияние на внутренние процессы банков и компаний. Эти изменения касаются как управления денежными потоками, так и внедрения новых систем для анализа и прогнозирования ликвидности. Банки, в свою очередь, пересматривают свои бизнес-процессы, стремясь улучшить управление текущей ликвидностью и минимизировать риски.

На фоне новых требований возникают проблемы с корпоративным управлением и недостатками существующих моделей управления денежными средствами и рисками. Дополнительные трудности связаны с отсутствием автоматизации многих процессов, что в условиях кризиса только усугубляет проблемы. Внедрение новых информационных систем, способных эффективно собирать и анализировать данные, становится ключевым шагом на пути к улучшению управления ликвидностью [18]. Далее в таблице 3 будут представлены преимущества и недостатки присущие управлению ликвидностью в условиях кризисных ситуаций и нестабильности рынка.

Таблица 3.

Преимущества и недостатки присущие управлению ликвидностью в условиях кризисных ситуаций и нестабильности рынка [18-21]

Таким образом, кризисы не только выявляют слабые места в финансовых системах, но и стимулируют их развитие, побуждая организации к внедрению более эффективных моделей управления и использования современных технологий для обеспечения финансовой устойчивости в условиях нестабильности.

Заключение

В результате была разработана усовершенствованная методика управления ликвидностью для альтернативных проектов в сфере развития на нестабильном рынке. Предложенный подход обеспечивает гибкое планирование, автоматизированные системы контроля для оптимизации финансовых потоков. В его рамках планируется интеграция методов сценарного анализа, анализа чувствительности, благодаря чему компания оперативно адаптируется к экономическим изменениям, минимизирует риски при бюджетном планировании и управлении ликвидностью. В этом методе используются классические, современные инструменты, включая использование финансовых коэффициентов, моделирование временных рядов, учет сезонных факторов.

Таким образом следует сказать, что управление ликвидностью в инвестиционных проектах девелопмента является важнейшим элементом финансовой устойчивости компании. Эффективное прогнозирование денежных потоков, применение адаптивных методик планирования,  минимизация финансовых рисков позволяют обеспечивать успешную реализацию проектов даже в условиях нестабильного рынка. Ключевым аспектом является внедрение автоматизированных систем управления, что помогает снизить вероятность ошибок, повысить точность планов. Применение различных подходов, таких как анализ чувствительности, сценарное моделирование, дает возможность оценить множество вариантов развития событий, своевременно скорректировать финансовую стратегию. В условиях кризиса оперативное использование внутренних резервов, минимизация привлечения внешних средств, повышает гибкость компании.

Список литературы:

1. Глущенко В. В. Применение теории вероятностей для прогнозирования финансового результата инновационной деятельности с учетом рисков проекта //Современные научные исследования и инновации. – 2020. – № 3. – c. 16-16.
2. Хавин Д. В., Горбунов С. В., Большакова М. В. Риски проектов девелопмента //Печатается в авторской редакции. – 2020. – c. 146.
3. Нысанов, У. Б. Особенности управления финансовыми рисками в девелопменте / У. Б. Нысанов // Молодой ученый. — 2021. — № 41 (383). — с. 181-184.
4. Мажанская Е. В. и др. Экономические факторы, влияющие на стоимость строительства //Экономические науки. – 2020. – № 184. – с. 58-61.
5. Григорьева Е. А. Трансформация представлений об идеальном городе: история и современность //Экономические и социальные проблемы России. – 2023. – № 3 (55). – c. 18-28.
6. Пелешук П. А. Стратегическое управление конкурентоспособностью девелоперских компаний в условиях трансформации спроса на недвижимость //Финансовые рынки и банки. – 2024. – № 4. – с. 73-77.
7. Поликарпов С. В. Особенности повышения эффективности в строительной сфере и девелопменте //Вестник науки. – 2023. – Т. 3. – № 11 (68). – c. 120-126.
8. Дворниченко Т. С. Оценка инвестиционной привлекательности проектов девелопмента недвижимости // Международная научно-техническая конференция молодых ученых. – 2020. – c. 1831-1836.
9. Боровиков К. В. Особенности этапов жизненного цикла строительства //Вступительное слово. – 2022. – c. 245.
10. Плиев Х. М. Отраслевые аспекты устойчивого развития строительной отрасли и интеграция факторов устойчивого развития в оценку инвестиционной привлекательности проектов девелопмента недвижимости //Инновации и инвестиции. – 2020. – № 7. – c. 229-233.
11. Плиев Х. М. Отраслевые аспекты устойчивого развития строительной отрасли и интеграция факторов устойчивого развития в оценку инвестиционной привлекательности проектов девелопмента недвижимости //Инновации и инвестиции. – 2020. – № 7. –c. 229-233.
12. Учинина Т. В., Горбунова Е. А., Пышная А. С. Ситуационный анализ показателей деятельности застройщиков в жилищной сфере //Модели, системы, сети в экономике, технике, природе и обществе. – 2021. – № 2. – с. 30-49.
13. Адер А. В. и др. Инвестиционный менеджмент коммерческой недвижимости //ЦИТИСЭ. - 2023. - № 4. - с. 225-240.
14. Белоусова К. Е., Львова М. И. Синдицированное кредитование: тенденции и риски в Российском строительстве //Весенние дни науки ИнЭУ: сборник докладов Международной конференции студентов и молодых ученых // Издательский Дом «Ажур». -  2024. – с. 1109-1115.
15. Долгов М. А., Круглякова В. М. Девелопмент в строительстве как форма инвестиционной деятельности на рынке недвижимости //Вестник Воронежского государственного университета. Серия: Экономика и управление. – 2020. – № 4. – с. 54-64.
16. ХУСАИНОВА Е. А. и др. Разработка и внедрение эффективной системы экономической безопасности предприятия: механизмы и инструменты //Региональные проблемы преобразования экономики. – 2024. – № 1. – с. 120-129.
17. Попова И. В., Лазарева И. Е. Управление финансовой стабильностью предприятий в условиях неопределенности //теория и практика современной науки. – 2020. – с. 30-42.
18. Пятаева В. А. Управление финансами в условиях экономического кризиса //Татарских БЯ (г. Самара). – 2021. – с. 260.
19. Управление ликвидностью, новые вызовы современного финансового рынка. [Электронный ресурс]. URL: https://rbc-grp.solutions/upravlenie-likvidnostyu/ (дата обращения: 06.09.2024).
20. Горбенко А. С. Современное состояние аналитико-методического инструментария оценки стоимости бизнеса //Индустриальная экономика. – 2023. – № 1. – с. 72-78.
21. Ягудин Р. М. Управление финансовыми рисками в организации //Modern science. – 2021. – № 9-2. – с. 60-63.