ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ОТВЕТСТВЕННОСТИ В СВЯЗИ С НАРУШЕНИЕМ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО ДОГОВОРАМ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

АННОТАЦИЯ

В настоящее время при осуществлении деятельности в сфере недвижимости возникает множество юридических проблем, что приводит к рискам для связанных сторон в процессе реализации договора. Что касается этих рисков, проблема заключается в том, чтобы применить юридическую ответственность, когда одна из сторон нарушает контракт, чтобы иметь основу для санкций, обеспечивая ограничение и предотвращение рисков для нарушившей стороны в процессе подписания и реализации контракта. Целью данной статьи является рассмотреть ряд вопросов, связанных с основаниями возникновения юридической ответственности за нарушение обязательств по договорам коммерческой деятельности в сфере недвижимости, тем самым предоставив некоторые правовые рекомендации по данному вопросу.

ABSTRACT

Currently, real estate business activities have many legal issues arising, leading to risks for the parties involved in the contract implementation process. From these risks, the issue is to have legal responsibility to apply when one of the parties violates the contract to have a basis for sanctions, ensuring to limit and prevent risks for the violated party in the process of signing and implementing the contract. This article aims to raise some issues related to the basis for arising legal responsibility due to violation of obligations in real estate business contracts, from which there are some legal recommendations on this issue.

Ключевые слова: ответственность за нарушение договора, основание возникновения юридической ответственности, договор коммерческой деятельности в сфере недвижимости.

Keywords: legal liability for breach of contract, basis for arising legal liability, real estate business contract.

Под юридической ответственностью представляется то, что в результате нарушения субъект должен понести неблагоприятные последствия согласно закону[1]. Гражданская ответственность является видом юридической ответственности и часто подразделяется на: договорную ответственность (договорную ответственность) и внедоговорную ответственность. Внедоговорная ответственность включает гражданскую ответственность за умышленные действия, причинившие ущерб другим лицам, а также случаи, когда стандартная гражданская ответственность наступает из-за неосторожности или халатности, причинившей ущерб другим лицам. По мнению юриста Ву Ван Мау, речь идет о гражданской ответственности, когда речь идет о компенсации. Гражданская ответственность устанавливается, когда физическое лицо ущемляет права другого лица, причинив ему вред [2].Однако не каждый случай возникновения ущерба влечет за собой ответственность за возмещение ущерба со стороны другого субъекта. Законом предусмотрены условия возмещения этого ущерба, условия возмещения которого налагают на субъекта, причинившего ущерб, юридическую ответственность, включая возмещение. Эти условия называются основанием возникновения юридической ответственности.

Договоры купли-продажи недвижимости представляют разнообразие видов договоров и многообразие объектов недвижимости, участвующих в сделке, что привело к регулированию и практическому применению правовых положений об основаниях возникновения ответственности за нарушение обязательств по этим договорам, разные, иногда появляются недостатки.

1. Современное состояние законодательства и практика применения законодательства по основаниям, порождающим юридическую ответственность за нарушение обязательств по договорам купли-продажи недвижимости.

Независимо от того, следуют ли правовые системы гражданского права или общего права, большинство национальных законов предусматривают определенные основания для возникновения юридической ответственности из-за нарушения договорных обязательств, таких как (i) действия по нарушению обязательств; (ii) возник ущерб; (iii) причинно-следственная связь между нарушением обязанностей и причиненным ущербом и (iv) вина стороны, причинившей ущерб.

Что касается фактора вины, то ранее Гражданский кодекс Вьетнама 2005 г. (ГК Вьетнама 2015 г.), следовал принципу ответственности за вину с положениями, четко устанавливавшими, что сторона, которая не исполняет или ненадлежащим образом выполняет гражданское обязательство, несет гражданскую ответственность только в случае умышленной вины или непреднамеренной ошибки, за исключением случаев, когда стороны договоритесь об ином или законом предусмотрено иное [8].

ГК Вьетнама 2015 г. больше не предусматривает, что элемент вины является условием и обязательным бременем доказывания для потерпевшей стороны при истребовании гражданской ответственности для нарушившей стороны, а применяет подходы, основанные на принципе презумпции вины стороны, нарушившей обязательство, если законом не предусмотрено иное. [8]

Этот принцип наглядно проявляется в положениях о случаях, в которых гражданская ответственность может быть исключена в связи с действием обстоятельств непреодолимой силы или ответственность должника может быть исключена, если доказано, что обязательство не может быть исполнено полностью в силу обстоятельств непреодолимой силы, вина управомоченной стороны.

Таким образом, при отсутствии обстоятельств непреодолимой силы или вины кредитора и законом не предусмотрено иное, сторона-нарушитель должна нести гражданскую ответственность, не принуждая потерпевшую сторону доказывать, имеет ли нарушитель вину или нет.

1.1. Нарушение обязанностей

Нарушение обязательств является основным основанием и предпосылкой возникновения юридической ответственности вследствие нарушения договорных обязательств. Причиной этого является то, что договор считается «законом» сторон. Договоры заключаются на основе свободного волеизъявления сторон. Свободно заключить договор - значит свободно решить, каким образом ему быть связанным, и как только в договоре будет заявлено о желании быть связанным обязательствами, любое нарушение повлечет за собой гражданскую ответственность.

Нарушение обязательств выражается в следующих формах: (i) должник не исполняет обязательство в срок; (ii) должник не выполняет полностью свои обязательства; или (iii) обязанная сторона исполняет обязательство неправильно. Однако в действительности при разрешении споров по договорам коммерческой недвижимости с рядом действий, которые субъекты совершили со сложным развитием с течением времени, чтобы определить совершенное действие, имело ли место нарушение обязанностей или серьезное нарушение, исполнять долг зачастую нелегко. Во многих случаях возникают ситуации, когда существуют разные мнения о нарушении, хотя характер инцидента одинаков.

Возьмем, например, следующие гражданские дела, касающиеся споров по договорам коммерческой деятельности в сфере недвижимости:

По первому делу, делу г-жи Хо Тхи Т, был предъявлен иск к брокерскому подразделению, инвестиционной акционерной компании HNN. В данном деле г-жа Т. подала иск в суд с требованием аннулировать Регистрационную форму покупки продукта № A114NN/PDKMSP-KDTHR/2018 от 12 апреля 2018 г. между г-жой Т. и компанией HNN относительно регистрации на покупку земли для компании Project BDA. инвестор по многим причинам, включая причину, по которой на момент подписания регистрационной формы недвижимость, которую г-жа Т. зарегистрировала для покупки, не соответствовала правовым условиям, позволяющим ей вести бизнес, проект еще не допущен к продаже и ему еще не разрешено привлекать капитал, но компания HNN все равно оформляет сделку и получает деньги, что является нарушением соглашения, предусмотренного пунктом «а» пункта 2.1 статьи 2. Регистрационная форма относительно Компания HNN «несет ответственность за все юридические вопросы, связанные с земельным участком, и осуществляет процедуры по передаче прав землепользования Стороне Б (г-жа Хо Тхи Т.) в установленные сроки». Между компанией HNN и г-жой Т. существует соглашение о том, что компания HNN должна иметь обязательство обеспечить законность земельного участка для сделки с г-жой. В случае, если компания HNN не выполнит это обязательство, будет установлено, что она нарушила обязательство. Однако районный суд Хошимина города Дананг не принял мнение г-жи Т. о том, что нарушение компанией HNN правовых условий проекта было серьезным нарушением ее обязательств по двум причинам: (1) Хотя, запрет в начале проекта, имело место нарушение правовых условий, но компетентные органы разрешили его исправить, чтобы продолжить реализацию, и (2) г-жа Т. за подписание формы, в которой указывается, что она изучила юридическую сторону проекта. Следовательно, не требуется определять что компания HNN нарушила это обязательство, хотя эта компания действительно это сделала, то есть суд исключил нарушение со стороны компании HNN, основываясь на двух факторах: обязанности покупателя ознакомиться с законом и нарушениях, допущенных госорганами к устранению в будущем[3].

Если сравним это направление с правовыми нормами, то не сможем найти конкретных правил, и если будем использовать эти комментарии для предстоящих дел, это может вызвать риски для покупателей земли, когда не сможем заставить продавца нести юридическую ответственность, даже если он нарушил свои обязательства.

При сделках купли-продажи земли и существующих домов покупателю обычно необходимо только проверить, принадлежат ли Свидетельство о правах пользования или документы о собственности на жилье законному использованию/владению продавца, чтобы определить, заключать ли сделку. Условия отсутствия споров и ограничений для обеспечения исполнения решения заключаются в том, что ответственность несет продавец.

Однако при участии в сделках с недвижимостью, которая будет сформирована в будущем, законом предусмотрены такие условия, как наличие документов на право землепользования, материалов дела и строительных чертежей, утвержденных компетентным органом, а также разрешения на строительство в случаях, когда разрешение на строительство имеется, необходимы документы о приемке завершения строительства соответствующей технической инфраструктуры согласно графику проекта; в случае строящегося в будущем многоквартирного дома или многофункционального дома жилого назначения должен быть акт приемки выполненного фундамента этого здания. Прежде чем продавать или сдавать в аренду будущее жилье, инвестор должен в письменной форме уведомить провинциальное жилищное управление о том, что жилье может быть продано или сдано в аренду.

Эти документы составляют юридические документы проекта, которые, на первый взгляд, явно гораздо сложнее, чем сделки по передаче прав землепользования и купле-продаже существующих домов. В коммерческих контрактах в сфере недвижимости проектные инвесторы всегда содержат положения, которые обязывают передающую сторону/покупателя/депонента/вкладчика капитала или сторону, желающую получить продукт недвижимости, ознакомленную с юридическими документами проекта, согласившуюся с правовым статусом проекта, но не ясную, указать, каким был правовой статус проекта на момент заключения сделки. Это приводит к тому, что многие клиенты подписывают документы, в которых указывается, что они четко понимают законность проекта, но на самом деле все еще не знают, какова законность проекта. Указ 02/2022/ND-CP, похоже, призван решить эту проблему, поэтому в формах договоров о коммерческой деятельности в сфере недвижимости, соблюдения которых требует закон, специально оговаривается, что инвестор должен четко указывать юридическую информацию/юридические документы; для будущих договоров купли-продажи жилья/аренды должны быть четко указаны номер и дата договора поручительства жилья, а также дата, месяц и год документа местного управления строительства о жилье, сформированном в будущем и подлежащем сдаче в бизнес; к этому контракту прилагается копия договора о гарантиях на жилье и копия документа местного Департамента строительства о том, пригодно ли будущее жилье для бизнеса. Эти правила налагают на инвесторов ответственность за раскрытие прозрачной информации и создают условия для того, чтобы клиенты имели документы для проверки и сравнения правовых норм для определения законности проектов. Однако эти шаблоны договоров применимы только к сделкам купли-продажи, передачи, аренды, покупки в лизинг и субаренды недвижимости, и передача проектов недвижимости, находясь на рынке недвижимости, большинство инвесторов перед подписанием юридических контрактов мобилизовали капитал от клиентов в форме договоров о вкладе, договора о залоге, формы регистрации покупки продукта, формы резервирования и др. Закон также предусматривает условия мобилизации капитала, которые инвесторы должны соблюдать до реализации, но Указ 02/2022/ND-CP не предусматривает шаблонов контрактов для этой деятельности. Документы, которые должен предоставить инвестор, не указаны, поэтому риск для вкладчика капитала все еще существует.

Кроме того, в последнее время на рынке недвижимости появились и активно развиваются новые виды недвижимости (кондотели, курортные виллы и т. д.), что привело к множеству различных оценок относительно характера собственности, а также мнения о том, следует ли применять Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости 2014 года [10] к условиям ведения бизнеса для этих видов. Эта проблема также приводит к рискам для клиентов при доказывании того, что инвестор допустил нарушение. В некоторых случаях суд отклонял ходатайство клиента, утверждая, что вновь образованная недвижимость не подпадает под действие Закона о недвижимости 2014 г. [9].

Во втором деле, 1 июля 2018 года, г-жа Нгуен Тхи Т подписала договор купли-продажи квартиры «№ 2306/HDMB/MARINASUTTES NHA TRANG» с компанией SL на покупку квартиры. В процессе реализации договора г-жа Т. считает, что компания SL нарушила свои договорные обязательства, в том числе обязательство о том, что на момент купли-продажи квартира не подлежала продаже в соответствии с Законом о коммерческой деятельности в сфере недвижимости 2014 г.  Комментируя эту причину, Народный суд города NT провинции КХ отметил: «Предметом настоящего контракта является туристическая квартира, построенная в будущем». Закон «О риэлторском бизнесе» и связанные с ним документы не содержат каких-либо конкретных положений об условиях открытия и продажи туристических апартаментов, сформировавшихся в будущем. В пункте 2.3.3 статьи 2 Договора, поскольку стороны имеют соглашение, продавец не обязан соблюдать правила или условия продажи домов или квартир, сформированных в будущем в соответствии с положениями Жилищного закона 2014 г. и Закона о коммерческой деятельности в сфере недвижимости 2014 г., поэтому необходимо соблюдать соглашение обеих сторон. Таким образом, Суд не удовлетворил ходатайство граж.– Т [4].

По содержанию этого решения суд полагает, что туристические квартиры, образующиеся в будущем, не являются домами, строительные работы, создаваемые в будущем, регулируются Законом о бизнесе с недвижимостью 2014 года, поэтому условия включения в бизнес не применимы в соответствии с Законом, а также указывается, что стороны имеют право отказаться от соблюдения применимого права. [11] В содержании этого решения будет много вопросов, которые необходимо прояснить, но этот случай показывает, что закон еще не адаптирован к новым видам недвижимости, что создает риски для клиентов при доказывании инвестором нарушения, затрагивающего требование о возложении ответственности за нарушение договорных обязательств. С 20 мая 2023 г. вступает в силу Указ № 10/2023/ND-CP, дополняющий пункт 5 статьи 32 Указа 43/2014/ND-CP, регулирующий выдачу Свидетельств о правах государственной собственности на процесс строительства, используемый для целей размещения туристов, в соответствии с законом о туризме на коммерческих и служебных землях, если соблюдены все условия, предусмотренные законом о земле, законом о строительстве и законом о строительстве о деятельности в сфере недвижимости.

Данным Указом также вносятся изменения в статью 72 Указа 43/2014/ND-CP о порядке и процедурах оформления Свидетельства о праве землепользования и собственности на жилье и другие активы, прикрепленные к земле получателям прав на землепользование, покупку домов, строительные работы в проектах жилищного строительства и в проектах бизнеса в сфере недвижимости, кроме проектов жилищного строительства.

Это постановление было издано с целью решения проблемы ряда перегруженных туристических квартир, право собственности на которые еще не подтверждено. Изменение здесь заключается в том, чтобы открыть возможность для туристических квартир получать свидетельства о собственности, но для того, чтобы реализовать это на практике, необходимо обсудить множество вопросов. Потому что в правилах Указа 10/2023/ND-CP также указано, что выдача сертификатов должна соответствовать условиям «в соответствии с положениями земельного права, строительного права и права коммерческой недвижимости». Так что это за условия, в законах четко не указаны для кондотелей, тем более, как представить кондотель только с целью размещения туристов или нет, если он только с целью размещения туристов, то зачем отдельное свидетельство было выдано владельцу, каков режим собственности для этого типа проекта, каковы права покупателя, когда он владеет им, каковы условия в отношении площади проекта, функции проекта и др.

Автор предлагает ввести положение об устранении препятствий в виде правового документа – Указа, который является документом, который направляет или регулирует детали Законодательных документов. Суть этой проблемы заключается в том, что первоначальные положения и положения Закона еще не существуют, поэтому подробные положения и руководящие положения становятся новыми и несовместимыми. Поэтому не исключено, что на практике реализация выдачи свидетельств о праве собственности на туристические апартаменты в соответствии с Указом все равно будет проблематичным, если  не будет более конкретных документов, которые будут далее регулировать правила реализации Указа № 10/2023/ND-CP.

1.2. Существование повреждения.

Существует точка зрения, которая утверждает важность основания, на котором причинен ущерб: «Ущерб является непременным условием возмещения. Если ущерба нет, конечно, иск о возмещении не будет иметь оснований, а также противоречит основному принципу процессуального права: без прав невозможно подать в суд. Таким образом, ущерб является непременным условием возникновения юридической ответственности вследствие нарушения договорных обязательств; по мнению многих, которые полагают, что в случае нарушения договорных обязательств, не причиняющего ущерба, нарушившая сторона не может требовать от нарушившей стороны компенсации или иных санкций.

Учёные часто используют два основных способа классификации ущерба, основанного на взаимосвязи между ущербом и нарушениями. Ущерб делится на прямой ущерб и косвенный ущерб, а также на основе нарушенных интересов. Существует физический ущерб и моральный ущерб. ГК Вьетнама 2015 г. делит вред, причиненный нарушением обязательства, на материальный вред и моральный ущерб, в котором материальный вред определяется как «реальный материальный ущерб, который может быть установлен», а моральный вред – моральный вред, причиненный посягательством на жизнь, здоровье, честь, достоинство, репутация и другие личные интересы каждого субъекта». Фактические физические потери могут быть определены, включая (i) потерю имущества; (ii) разумные затраты на предотвращение, ограничение или устранение ущерба и (iii) фактическую утрату или ухудшение коллекции. [8] Кроме того, убытки, подлежащие возмещению в результате нарушения договора, также дополнительно предусмотрены ГК Вьетнама 2015 г. в ст. 419 как (i) выгоды, которые можно было бы получить в результате договора, и (ii) издержки, связанные с возникновением договора, возникающие из-за неисполнения договорных обязательств, не пересекающихся с уровнем возмещения выгод, приносимых договором. [8]

Однако в настоящее время отсутствуют документы, регламентирующие определение видов ущерба, предусмотренных ГК Вьетнама 2015 г. [8]  Анализируя действующую правовую систему, автор усматривает, что существуют Постановление 01/2003/NQ-HDTP и Постановление 02/2004/NQ-HDTP о том, как определять ущерб при признании договоров купли-продажи жилья и договоров передачи недействительными правами землепользования, в том числе: сумма денег, которую продавец должен потратить на ремонт и восстановление имущества до первоначального состояния. Если в договоре не предусмотрен задаток и стороны не имеют иного соглашения о применении неустойки за нарушение договора и возмещении убытков, убытки также включают разницу между ценой имущества, согласованной сторонами, и стоимостью имущества на момент рассмотрения дела в первой инстанции, а также другие убытки, если таковые имеются. Однако эти правила применяются к делам о разрешении последствий недействительных договоров, применяются ли они для определения ущерба в случаях нарушения обязательств или нет, зависит от судебной точки зрения. В то же время данное руководство не может применяться для конкретного и полного определения ущерба в спорах по договорам коммерческой деятельности в сфере недвижимости. Например, из-за того, что продавец задерживает передачу квартиры покупателю, покупатель подает в суд иск о расторжении договора, а также требует от продавца вернуть основную сумму долга, покупатель также требует от продавца компенсировать ущерб, например, деньги, на которые покупатель арендовал дом в то время, когда продавец задержал передачу, банковские проценты из-за того, что покупатель занимает деньги для оплаты дома, в то время как продавец нарушает обязательства, деньги на восстановление здоровья из-за того, что покупателю приходится преодолевать большие расстояния для участия в судебном процессе, гонорары адвокатам и т.д. Эти требования ГК Вьетнама 2015 г. [8], Постановление 01/2003/NQ-HDTP, Постановление 02/2004/NQ-HDTP не содержат конкретных указаний, поэтому в действительности определение ущерба для требования компенсации в связи с нарушением обязательств по договорам коммерческой деятельности в сфере недвижимости также представляет определенные трудности. Либо в случае, если потерпевшая сторона просит определить ущерб как разницу между ценой объекта недвижимости на момент совершения сделки и ценой лота на момент рассмотрения дела в первой инстанции, по сравнению с установленными правилами, запрос - это требование является вполне обоснованным, но в действительности бывают случаи, когда невозможно определить рыночную цену недвижимости, поскольку проект не подлежит передаче. Отсюда требование потерпевшей стороны о возмещении ущерба не имеет оснований для принятия.

Фактическое определение размера компенсации при возникновении спора по договору купли-продажи недвижимости может рассматриваться в соответствии со случаем, указанным ниже:

Третье дело имеет следующее содержание: 8 августа 2017 года Компания N и Компания V подписали Договор о деловом сотрудничестве № 01/2017/HDHT, в котором указывается, что Компания N согласилась внести капитал посредством существующих объектов, являющихся частью «торгового центра Han», компания V будет сдавать в субаренду часть помещений Компании N с исключительными правами на управление, эксплуатацию и эксплуатацию бизнеса в течение ограниченного периода времени, а Компания V будет выплачивать Компании N ежемесячную сумму в соответствии с соглашением. Спор возник между двумя сторонами после того, как компания V нарушила свои платежные обязательства. Компания N подала иск, и среди своих требований Компания N потребовала от Компании V возместить ущерб, причиненный нарушением контракта, на сумму 1,6 миллиарда донгов в соответствии с пунктом 8.2 статьи 8 Контракта. Обе стороны подписали эту сумму компенсации. И суды первой инстанции, и апелляционный суд удовлетворили это ходатайство компании N[5].

Автор согласен с точкой зрения Суда в данном случае, поскольку ГК Вьетнама 2015 г. принял обязанность сторон в отношениях согласовывать уровень компенсации в случае, если стороны не договорились об уровне компенсации только на основании о реальном ущербе или положениях закона. [8]  При этом в пункте 2 статьи 16 Закона о риэлтерском бизнесе 2014 года также имеется норма «2. Неустойки и возмещение убытков, причиненных просрочкой оплаты покупателем, правопреемником, арендатором, арендатором-приобретателем или просрочкой передачи недвижимого имущества продавцом, передателем, арендодателем, арендодателем-приобретателем по согласованию сторон» и должны быть четко указаны в договоре. [12] 

Однако при применении этого открытого регулирования к контрактам на коммерческую деятельность в сфере недвижимости возникают риски для клиентов, которые считаются более слабыми сторонами, поскольку эти контракты обычно подписываются только инвестором, а клиенты не участвуют в процессе формулирования условий контракта и ограничения свободы соглашения. Поэтому возможны случаи, когда инвестор фиксирует и заставляет заказчика возместить необоснованную сумму, превышающую реальный ущерб, который может возникнуть при нарушении заказчиком обязательств. Данная необоснованность приводит к тому, что мера возмещения ущерба носит карательный характер, а не имеет целью возмещение, возмещение и восстановление материальных благ потерпевшей стороны. Разрешение сторонам прогнозировать и заранее определять уровень компенсации во время подписания контракта соответствует тенденции развития международного права, но необходимо также обратить внимание на то, как контролировать соглашение, чтобы избежать этого, злоупотребление этим положением. В ГК Вьетнама 2015 г. [8]   есть правила рассмотрения дел, возникающих из типовых договоров, в которых, если в типовом договоре имеется пункт, освобождающий сторону, заключившую типовой договор, от ответственности, увеличить ответственность или устранить законные права другой стороны, данное положение не имеет силы, если не оговорено иное. Автор полагает, что на основе этого принципиального положения должен быть предусмотрен способ урегулирования ситуации, когда сторона, составляющая типовой договор, устанавливает для другой стороны фиксированный уровень компенсации, который является необоснованно высоким и непропорциональным.

1.3. Причинно-следственная связь между нарушением обязанностей и причиненным ущербом.

Чтобы заставить лицо нести юридическую ответственность, потерпевшая сторона должна не только доказать, что сторона-нарушитель допустила нарушение обязательства и причинен ущерб, но также должна доказать наличие причинной связи между нарушением обязанности и причиненным ущербом, возникший ущерб. Иными словами, хотя нарушение и причинен ущерб, связь между этими двумя основаниями отсутствует, поэтому юридическая ответственность не наступает.

Рассматривая причинно-следственную связь, существует мнение, что: «Причинно-следственная связь основана на категориях причины и следствия. В настоящее время во Вьетнаме большинство юристов считают, что эти отношения должны определяться следующим образом: нарушение является непосредственной причиной ущерба; а ущерб является следствием причины нарушения» [6]. Таким образом, чтобы потребовать привлечения к ответственности нарушившую сторону, нарушившая сторона должна доказать, что нарушение обязательств нарушившей стороны является причиной причинения ущерба нарушившей стороне. Проявление требования о доказывании этой причинно-следственной связи во вьетнамском праве выражено на разных уровнях, например, ГК Вьетнама 2015 г. в ст. 360 предусматривается: «В случае причинения ущерба вследствие нарушения обязательств обязанная сторона должна возместить все убытки, если иное не оговорено или иное не предусмотрено законом». [8] 

Между тем в Коммерческом законе 2005 г. в п. 3 ст. 303 четко указано, что одним из оснований возникновения ответственности за ущерб является «нарушение договора является непосредственной причиной ущерба». [13]   Для требований о привлечении к ответственности в связи с нарушением одной из сторон обязательств по договору купли-продажи недвижимости нарушившая сторона должна также доказать наличие причинно-следственной связи. В этих контрактных спорах на самом деле возникают некоторые убытки, но определение того, является ли этот ущерб результатом нарушения требования компенсации или нет, имеет много разных точек зрения. Если взять пример ущерба в виде гонораров адвокатов, то просьба потерпевшей стороны к нарушителю возместить гонорары адвокатам, которые они заплатили за ведение иска, уже не является новой проблемой. Большинство судов отклонили эту просьбу, однако аргумент в пользу отклонения этих расходов имеет множество точек зрения. В некоторых случаях суд определил, что гонорар адвоката не является подлежащим возмещению ущербом либо суд определил, что это ущерб, но не является следствием нарушения стороны-нарушителя, то есть не отвечает условию причинно-следственной связи, а в некоторых случаях Суд сослался на положения п. 2 ст. 144 ГПК Вьетнама 2004 г. (ныне пункт 2 статьи 168 ГПК Вьетнама 2015 г.), определить, что сторона, нанявшая адвоката, несет ответственность за оплату собственных гонораров адвоката. [14]  

Помимо решений об отказе в выплате гонораров адвокатам, еще существуют решения, признающие эти расходы, определяющие, что это убыток нарушившей стороны и нарушившая сторона обязана компенсировать их. Это означает согласие утверждать, что нарушение, допущенное нарушившей стороной, является причиной, по которой нарушившая сторона должна подать иск в суд и выплатить гонорары адвокату. Эти решения разрешают споры о правах интеллектуальной собственности на основании положений п. 3 ст. 205 Закона об интеллектуальной собственности 2005 г. [15] и в своем решении проанализировали и приняли стоимость найма адвокатов-консультантов, защищающих права и законные интересы в разбирательстве рассчитываются в соответствии с Законом об адвокатах и не принимают на себя расходы по найму уполномоченного представителя для участия в разбирательстве [16]. По мнению автора, в настоящее время принципом компенсации по гражданским делам является полная компенсация. В то время как потребность в привлечении адвокатов для защиты законных прав и интересов в правоотношениях возрастает, эта необходимость намного выше, чем в других спорах, особенно в спорах по договорам коммерческой недвижимости, из-за сложного характера спора и большой стоимости спора и др. Очевидно, что гонорары адвокатов представляют собой реальный ущерб, понесенный потерпевшей стороной, поэтому переход к признанию гонораров адвокатов в качестве ущерба и определению того, что этот ущерб несет нарушившая сторона, является прогрессивным моментом в судебной реформе, который не только гарантирует, что нарушившая сторона получает полную компенсацию ущерба, а также является способом предотвращения нарушений. Конечно, необходимо также учитывать пошлину и разделять суммы, а не то, что истец может заявлять все, что хочет.

1.4. Вина в основании возникновения юридической ответственности за нарушение обязательств по договорам купли-продажи недвижимости.

Как указывается в ГК Вьетнама 2015 г. [8] больше не предусмотрено, что «вина» является одним из факторов, которые должна доказать потерпевшая сторона при ходатайстве о применении санкций для устранения нарушений обязательств. Данное изменение позволяет определять ответственность при нарушении договорных обязательств, не требуя понимания психологического состояния нарушившей стороны или поиска причины нарушения обязательств. Элемент вины заложен в критериях оценки поведения сторон договорных отношений. Сторона, обязанная не исполнить взятые на себя обязательства надлежащим образом, презюмируется виновной и должна нести юридическую ответственность. Это изменение, по мнению многих экспертов, способствует повышению совместимости вьетнамского договорного права с мировым договорным правом [7]. В то же время это также знаменует собой приближение вьетнамского права к теории страхования профессора Старка, которая представляет собой «основной поиск ответственности в правах жертвы» и «теорию страхования без учета душевного состояния», и отношение лица, вызвавшего аварию, учитывающее только права потерпевшего». При этом потерпевшей стороне достаточно доказать, что имело место нарушение обязательства, наличие ущерба и наличие причинно-следственной связи между нарушением и ущербом, чтобы потребовать от нарушившей стороны нести юридическую ответственность; нет необходимости доказывать психологическое состояние нарушившей стороны и нет необходимости выяснять, почему нарушившая сторона допустила нарушение. Если сторона-нарушитель желает исключить ответственность за нарушение обязательства, она должна доказать свою невиновность, доказав, что обязательство не было исполнено вследствие обстоятельств непреодолимой силы или полностью по вине стороны. Данное положение поможет потерпевшей стороне избежать обязанности доказывать вину потерпевшей стороны.

Однако Закон о коммерческой деятельности с недвижимостью 2014 г. [17], похоже, не в состоянии приблизиться к этому новому направлению регулирования, поскольку все положения о правах и обязанностях сторон во всех видах договоров с недвижимостью предусматривают, что одна сторона может иметь право только на требование возмещения ущерба, причиненного по вине другой стороны, причем одна сторона обязана возмещать ущерб только в том случае, если он причинен по ее собственной вине. Например, для сделок купли-продажи домов и строительных объектов Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости 2014 г. [10], предусматривает, что продавец дома или строительного объекта имеет право потребовать от покупателя «возместить ущерб, причиненный по вине покупателя» и несет обязанность «возместить ущерб, причиненный по их вине». Между тем покупатель имеет право лишь «требовать от продавца возмещения ущерба, причиненного несвоевременной сдачей дома или объекта строительства с соблюдением качества и других обязательств, предусмотренных в договоре», без каких-либо нормативных актов требовать от продавца возмещения убытков, причиненных по вине продавца, но обязан возместить убытки, причиненные по его вине. Это содержание также регулируется аналогичным образом при сделках по аренде домов и строений; аренда и покупка домов и строительных проектов; аренда, передача, аренда, субаренда права землепользования. Автор полагает, что эти нормы больше не соответствуют новому подходу ГК Вьетнама 2015 г., о котором указывалось выше, больше не соответствуют тенденциям развития договорного права в мире и носят обязательный характер для нарушившей стороны[8]. Поэтому необходимо внести изменения в эти положения для обеспечения правовой последовательности.

2. Меры по совершенствованию законодательства о юридической ответственности за нарушение обязательств по договорам коммерческой деятельности в сфере недвижимости.

Из практики выявлено множество несовершенств и проблем в правовом регулировании и практическом применении правовых положений об ответственности за нарушение обязательств в договорах купли-продажи недвижимости, о которых указывалось выше. Автор рекомендует следующие решения по совершенствованию законодательства по данному направлению:

2.1. Группа мер по совершенствованию правового регулирования ответственности за нарушение договоров коммерческой деятельности в сфере недвижимости.

Во-первых, надо дополнять положения в Декрете, регулирующем Закон о бизнесе с недвижимостью, которые вынуждают инвесторов при разработке шаблонов контрактов на деятельность по мобилизации капитала указывать в контракте юридическую информацию о проекте и правовых документах проекта во время подписания контракта. В то же время для деятельности по мобилизации капитала путем вложения капитала, инвестиционного сотрудничества, делового сотрудничества, совместных предприятий и объединений организаций, домохозяйств и частных лиц необходимо указать дату, месяц и год документа местного Департамента строительства о праве жилья на мобилизацию капитала; к договору прилагается копия документа местного департамента строительства о праве жилья на мобилизацию капитала. Это сделано для того, чтобы с момента заключения коммерческих контрактов в сфере недвижимости инвесторы были вынуждены быть прозрачными в отношении информации и условий, касающихся недвижимости, разрешенной к вводу в бизнес, что создает основания для юридической безопасности для соответствующих сторон.

Во-вторых, авторы полагают, что стороны могут свободно устанавливать уровень компенсации в договоре, и орган по разрешению споров принимает установленный уровень компенсации. Если соглашение не достигнуто, то  определение целесообразности основывается на фактическом ущербе. Однако в случае стандартных контрактов деловые контракты в сфере недвижимости составляются только инвестором, и клиенты имеют ограниченное право на ведение переговоров. Необходимо иметь механизм для рассмотрения необоснованных положений о компенсации, применяемых к уязвимой стороне. Можно предусмотреть ряд условий, при которых Суд может объявить несправедливое положение недействительным. Кроме того, при оценке уровня ущерба необходимо применять принципы, связанные со справедливостью, чтобы гарантировать, что уязвимая сторона сможет защитить свои законные права и интересы.

В-третьих, внести поправки в Закон о коммерческой деятельности в сфере недвижимости 2014 года таким образом, чтобы не требовалось от нарушившей стороны доказывать, что нарушившая сторона виновата в получении компенсации, заменив фразу «по вине...» фразой «по причине - ...нарушение обязанностей».

2.2. Группа мер для Верховного народного суда.

Во-первых, в ожидании законодательной базы, регулирующей новые виды недвижимости, автор предлагает Совету судей Верховного народного суда издать руководящие документы по применению Закона о недвижимости Вьетнама 2014 г. [9] для разрешения споров по поводу недвижимости, включающие новые виды недвижимости, избегая ситуации, когда некоторые инвесторы пользуются юридическими лазейками для включения контента, который имеет тенденцию «обходить закон» и является несправедливым, чтобы избежать обязательств. Последовательное применение закона установит и докажет поведение инвестора и его ответственность при нарушении обязательств.

Во-вторых, предложить Совету судей Верховного народного суда издать Постановление, содержащее рекомендации по определению размера ущерба при нарушении обязательств. В нем может быть перечислен ряд распространенных убытков, способы определения ущерба и способы устранения убытков, которые конкретно не регулируются законом. Конкретные инструкции по определению ущерба, связанного с хозяйственными спорами в сфере недвижимости, будут иметь единую основу для применения в целях единообразного разрешения споров, избегая коллизий в применении закона.

В-третьих, рекомендуется в ближайшее время выпустить руководство или выбрать прецедентное право о том, могут ли гонорары адвокатов быть определены в качестве компенсации за ущерб, которую может потребовать потерпевшая сторона, и как определять эти расходы в спорах, связанных с судебными издержками по контрактам с недвижимостью, а также общим коммерческим и гражданским делам. При принципе «полного» возмещения ущерба фактическую стоимость найма адвоката также необходимо считать аналогичной нормам по спорам об интеллектуальной собственности. Если регулирования нет, то должны быть единые инструкции, чтобы не было различий взглядов на этот вопрос.

Выше представлены авторские исследования о правовом регулировании и современном состояния применения законодательства по основаниям возникновения юридической ответственности за нарушение обязательств по договорам коммерческой деятельности в сфере недвижимости. С тех пор автор смело выступил с предложениями по совершенствованию законодательства по данному содержанию, чтобы предотвратить и минимизировать юридические риски для сторон при установлении условий договора и применении законодательства при совершении сделок с недвижимостью.

Список литературы:

1. Viện Nghiên cứu Nhà nước và Pháp luật, (1995), Những vấn đề lý luận cơ bản về nhà nước và pháp luật, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr.307.
2. Vũ Văn Mẫu, (1963), Việt Nam Dân Luật Lược Khảo, Quyền II Khế ước và Nghĩa vụ, NXB Bộ Giáo dục Quốc gia, trang 432.
3. Bản án số 35/2021/DS-ST, ngày 16/6/2021 của Tòa án nhân dân quận Hải Châu, Tp Đà Nẵng v/v “Hủy bỏ hợp đồng dân sự” giữa nguyên đơn bà Hồ Thị T và bị đơn Công ty Cổ phần Đầu tư HNN. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: URL: https://thuvienphapluat.vn/banan/ban-an/ban-an-352021dsst-ngay-16062021-ve-huy-bo-hop-dong-dan-su-202690.(дата обращения: 17.07.24).
4. Bản án số 77/2022/DS-ST, ngày 16/9/2022 của Tòa án nhân dân TP NT, tỉnh KH V/v “Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ” giữa bà Nguyễn Thị  T và Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng SL.
5. Bản án số 14/2022/KDTM-PT, ngày 26/5/2022 của Tòa án nhân dân thành phố ĐN V.v “Tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản” giữa Công ty Cổ phần đầu tư N và Công ty TNHH Thương mại dịch vụ Ngô V. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: URL: https://congbobanan.toaan.gov.vn/5ta929763t1cvn/Cong_ty_Nghia_An_Thinh__Cong_Ty_Ngo_Viet_Nam.pdf.(дата обращения: 25.07.24).
6. Ngô Huy Cương, (2013), Giáo trình luật hợp đồng phần chung, NXB Đại học Quốc gia Hà Nội, trang 406.
7. Bùi Thị Thanh Hằng, (2018), Luận án  Tiến sỹ “Bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng”, Trường Đại học Luật Hà Nội, trang 94.
8. Гражданский кодекс Вьетнама 2005 г. (ГК Вьетнама 2015 г.) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: URL: https://www.wipo.int/wipolex/ru/legislation/details/17200  (дата обращения: 19.08.24).
9. Закон о недвижимости Вьетнама 2014 г. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: URL: https://tozhe-life.ru/wp-content/uploads/2017/11/Zakon-o-nedvizhimosti-Vetnama.-tozhe-life.ru_.pdf  (дата обращения: 19.08.24).
10. Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости Вьетнама 2014 года [Электронный ресурс]. - Режим доступа: URL: https://vietanlaw.com/68-2014-qh13/  (дата обращения: 19.08.24).
11. Закон о бизнесе с недвижимостью Вьетнама 2014 года [Электронный ресурс]. - Режим доступа: URL: https://vietanlaw.com/law-on-investment-67-2014-qh13/  (дата обращения: 19.08.24).
12. Закон о риэлтерском бизнесе Вьетнама 2014 года [Электронный ресурс]. - Режим доступа: URL: https://vietanlaw.com/law-on-investment-67-2014-qh13/  (дата обращения: 19.08.24).
13. 13. Коммерческий закон Вьетнама 2005 г. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: URL: https://vietanlaw.com/36-2005-qh11/   (дата обращения: 19.08.24).
14. Гражданский процессуальный Кодекс Вьетнама 2004 г. (ныне ГПК Вьетнама 2015 г. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: URL: https://www.wipo.int/wipolex/ru/legislation/details/17221  (дата обращения: 19.08.24).
15. Закон об интеллектуальной собственности Вьетнама 2005 г. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: URL: https://www.wipo.int/wipolex/en/legislation/details/12011  (дата обращения: 19.08.24).
16. Закон Вьетнама об адвокатах [Электронный ресурс]. - Режим доступа: URL: https://www.yahoo.com/news/critics-slam-vietnams-proposed-lawyer-062655017.html  (дата обращения: 19.08.24).
17. Закон о коммерческой деятельности с недвижимостью Вьетнама 2014 г. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: URL: https://eec.eaeunion.org/upload/medialibrary/c1b/EEC_Vietnam_int_cont.pdf  (дата обращения: 19.08.24).